20180119-华创证券-房地产12月月报_投资继续下行_拿地开工较强_销售和资金改善_重申强烈看多龙头_15页_1mb

房地产行业12月月报总结

核心内容概述

本报告分析了2017年12月中国房地产行业的发展情况，重点包括投资、销售和资金三方面的数据表现，同时涉及政策动向与行业评级推荐。报告认为，房地产行业进入补库存阶段，投资韧性较强，销售集中度进一步提升，资金来源有所改善，重申对房地产龙头企业的看多态度。

主要观点与关键信息

一、房地产开发投资数据分析

• 投资趋势：2017年1-12月房地产开发投资同比增长 7.0%，较前值下降 0.5pct。其中，住宅投资同比增长 9.4%，商办投资同比下降 2.3%，商办拖累加重。
• 12月数据：商品房投资单月同比增长 2.4%，住宅投资同比增长 5.9%，商办投资同比下降 4.7%。
• 新开工表现：商品房和住宅新开工面积分别同比增长 7.0% 和 10.5%，其中12月单月分别同比增长 8.6% 和 7.8%，显示房企补库存意愿较强。
• 竣工数据：商品房竣工面积同比下降 4.4%，住宅竣工面积同比下降 7.0%，12月单月同比下降 13.2% 和 14.7%，反映行业资金趋紧。
• 土地购置：1-12月土地购置面积同比增长 15.8%，12月单月同比增长 12.5%，土地成交楼面均价同比增长 29.0%，显示土地市场热度持续。

二、房地产销售数据分析

• 销售表现：2017年1-12月商品房销售面积同比增长 7.7%，销售额同比增长 13.7%。12月单月销售面积同比增长 6.1%，环比增长 40.0%，销售额同比增长 20.5%，环比增长 45.9%。
• 龙头房企表现：主流53家房企12月单月销售金额同比增长 96%，较11月提升 27pct，远高于行业平均水平，显示销售集中度提升。
• 区域结构：一二线城市销售表现改善，三四线城市销售略弱，预计2018年销量同比增长 0%。

三、房地产资金来源改善

• 资金来源：1-12月房地产企业资金来源同比增长 8.2%，其中12月单月同比增长 12.5%。
• 贷款改善：国内贷款由负转正，同比增长 12.1%，自筹资金同比增长 11.8%，定金及预收款同比增长 24.9%，显示融资环境有所改善。
• 销售回款：定金及预收款的大幅提升反映销售回款改善，推动资金来源继续优化。

行业评级推荐

推荐公司及评级

政策分析

土地政策

• 宅基地改革：不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件，推动农村土地制度改革。
• 土地监管：构建土地资源管理制度和监管平台，加强土地利用和配置管理。
• 农村产业用地：严防变相搞房地产开发，保障农村产业融合发展用地。
• 工业用地限制：深圳出台政策禁止工改“类住宅化”，限制厂房改为公寓。

限购限价政策

• 海南：商品住宅售价逐步网上公示，擅提价或停发预售许可。
• 武汉：非本市户籍个人可凭人才“房票”购买首套住房。
• 太原：商品房网签价格不得超出明码标价。

信贷政策

• 融资收紧：银行严控房贷总额，房企融资压力加大。
• 银信业务规范：银监会限制信托资金违规投向房地产。
• 住房公积金：港澳台同胞在内地就业可享有住房公积金待遇，开发商不得拒绝购房人使用公积金贷款。

长效机制建设

• 房地产税：2019年完成房地产税立法程序，2020年落实税收法定原则。
• 租赁市场：发展住房租赁市场，推行租购并举，减轻租赁企业税负。
• 住房制度：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 差别化调控：2018年将实行房地产市场分类调控，满足刚需、支持改善、遏制投机。

风险提示

• 房地产市场可能超预期下行，需警惕政策收紧带来的影响。

结论

报告重申对房地产行业强烈看多，特别是龙头企业。认为行业进入补库存阶段，投资和销售表现稳健，资金来源持续改善，未来发展前景向好。同时，政策面强调长效机制建设，推动行业结构优化与市场稳定。