20210418-华创证券-房地产2021年1-3月月报_投资高位运行_强劲销售推动资金持续改善_11页

房地产2021年1-3月月报总结

核心内容概述

2021年1-3月，中国房地产行业整体表现强劲，投资与销售均保持高增长，资金来源持续改善。然而，部分指标如新开工和竣工面积增长放缓，主要受融资政策收紧影响。尽管如此，行业仍处于运营驱动转型阶段，市场前景相对乐观。

主要观点

• 投资高位运行：房地产开发投资同比+25.6%，新开工面积同比+28.2%，施工面积同比+11%，竣工面积同比+22.9%。
• 销售持续靓丽：商品房销售面积同比+63.8%，销售金额同比+88.5%，销售均价同比+15.0%。
• 资金持续改善：资金来源同比增长41.4%，其中销售回款（定金及预收款、个人按揭贷款）为主要支撑。
• 区域表现分化：东部区域销售表现最为强劲，各区域销售面积同比均有增长。
• 政策影响显著：融资新规、贷款集中度管理及集中供地政策对房企融资和拿地形成一定制约，但行业库存较低，补库存需求仍强。
• 未来展望：预计2021年销售将稳中略降，但整体仍保持韧性。

关键信息

投资端

• 全国开发投资：1-3月累计27,576亿元，同比增长25.6%，较1-2月下降12.7pct。
• 住宅投资：1-3月累计20,624亿元，同比增长28.8%，占开发投资比重74.8%。
• 施工与竣工：施工面积同比+11%，竣工面积同比+22.9%。
• 土地市场：土地购置面积同比+16.9%，土地成交款同比下降17.2%，但土地成交楼面均价有所下降。

销售端

• 销售面积：1-3月累计3.6亿平方米，同比增长63.8%，其中3月单月增长38.1%。
• 销售金额：1-3月累计3.8万亿元，同比增长88.5%，3月单月增长58.1%。
• 销售均价：1-3月商品房销售均价10,658元/平米，同比增长15.0%。
• 区域表现：东部地区销售增长最为显著，各区域销售面积同比均有增长，其中东部增长74.3%，中部增长68.9%，西部增长47.1%，东北增长52.1%。

资金端

• 资金来源：1-3月累计4.7万亿元，同比增长41.4%，其中销售回款为主要支撑。
• 融资结构：国内贷款同比+7.5%，自筹资金同比+21.0%，其他资金（定金及预收款、按揭贷款）同比+69.3%。
• 3月单月数据：资金来源同比增长26.6%，剔除疫情影响后，分别较2019年、2018年增长17%、32%。

投资建议

• 整体评级：推荐
• 推荐标的：
  • 住宅开发：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设（A股）；世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂（H股）
  • 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务
  • 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地
  • 物流地产：ESR、南山控股

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧
• 市场销售超预期下行

行业数据概览

相对指数表现

图表目录

• 图表1：商品房地产开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比
• 图表3：分区域商品房开发投资累计同比
• 图表4：分区域商品房开发投资单月同比
• 图表5：住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位
• 图表6：商办开发投资占比商品房开发投资为25%
• 图表7：商品房新开工和施工面积同比
• 图表8：土地购置面积及土地成交价款累计同比
• 图表9：50家主流房企销售面积与全国销售的对比
• 图表10：50家主流房企销售金额与全国销售的对比
• 图表11：15城商品房成交/推盘比情况
• 图表12：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表13：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表14：商品房待售面积及同比增速
• 图表15：各资金来源同比增长率
• 图表16：销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系

团队介绍

• 分析师：鲁星泽，慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所，多次获得行业评选奖项。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

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