房地产行业9月月报：投资保持韧性，销售持续偏强，资金低位改善-20191019-华创证券-15页_1mb

房地产9月月报总结

核心内容

2019年9月房地产行业表现总体稳健，投资保持韧性，销售持续偏强，资金来源有所改善。报告指出，行业基本面及政策环境在2019年下半年预计将优于2018年下半年，并对主流房企和商业地产保持推荐评级。

主要观点

投资端

• 投资保持韧性：1-9月房地产开发投资同比增长10.5%，9月单月投资增速同样为10.5%，与前值持平。主要得益于土地购置费和施工面积的高位稳定。
• 开工略有反弹：1-9月新开工面积同比增长8.6%，9月单月增长6.7%，虽连续5个月下降，但短期强于预期，上调全年开工增速至6.5%。
• 竣工改善：1-9月竣工面积同比下降8.6%，但9月单月同比增长4.8%，连续两月为正，显示房企交付能力增强，行业集中度提升。
• 土地市场降温：1-9月土地购置面积同比下降20.2%，但9月单月增长10.4%。300城土地成交同比持平略增，溢价率继续下降，预计后续土地市场将进一步降温。

销售端

• 销售持续偏强：1-9月销售面积同比下降0.1%，但9月单月增长2.9%。主要受低基数效应、西部地区表现强劲、房企加大推盘及促销力度等因素推动。
• 销售金额增长：1-9月销售金额同比增长7.1%，9月单月增长9.4%。50家主流房企销售金额同比大幅增长32%，显著优于行业平均水平，显示行业集中度提升趋势持续。
• 区域差异显著：西部地区销售表现优于全国，东部和东北地区销售增速相对较慢，但降幅收窄，整体市场表现趋于稳定。

资金端

• 资金来源回升：1-9月资金来源同比增长7.1%，结束连续4个月下降，主要得益于销售回款走强。9月单月资金来源同比增长10.8%，明显回升。
• 自筹资金改善：自筹资金同比增长6.2%，低位持续改善。销售回款和按揭贷款大幅增长，显示房企资金流动性有所改善。
• 维持资金环境改善判断：综合考虑基本面和政策环境，预计2019年下半年房地产行业资金环境将优于2018年下半年。

关键信息

• 投资增速上调：2019年全年房地产开发投资增速上调至9%。
• 销售增速上调：2019年全年销售面积同比增速上调至+0.5%。
• 资金环境改善：资金来源增长回升，销售回款和按揭贷款显著增长，维持19H2资金环境好于18H2的判断。
• 行业集中度提升：主流房企销售表现优于行业，显示行业集中度提升逻辑持续验证。
• 估值低位：主流房企19/20年平均PE仅为6.5/5.1倍，NAV折价20-80%，股息率远高于10Y国债收益率，具备较高吸引力。

推荐评级

• 推荐房企：低估值龙头（保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口）；二线成长蓝筹（中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展）。
• 推荐商业地产：大悦城，建议关注中国国贸和金融街等。
• 推荐物管企业：中航善达，建议关注碧桂园服务、永升生活服务等。

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧；
• 行业融资政策超预期收紧。

数据支撑

行业数据

• 股票家数：70只，占行业总市值4.61%；
• 总市值：11,508.17亿元，占2.94%；
• 流通市值：10,385.59亿元，占3.65%。

投资建议

• 维持推荐评级：基于投资、销售和资金端的积极表现，维持对房地产行业的推荐评级。
• 估值切换行情：预计年底将出现估值切换行情，主流房企20年EPS上修概率加大。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际。
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力等，均具备较高行业研究能力与荣誉。

免责声明

本报告仅供华创证券客户使用，不构成对具体证券买卖的出价或询价，亦未考虑个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。投资需谨慎，市场有风险。