策略角度看地产板块三大变化-20180107-华泰证券-15页-1mb

2018年地产板块策略研究总结

核心内容

2018年一季度，A股地产板块的流动性边际改善，成为行业配置首选之一。报告认为，地产板块的相对收益走弱主要受持有资金结构影响，而非基本面变化。随着行业集中度提升、政策预期改善以及限售股解禁量增加，地产板块的估值洼地特性有望进一步凸显，地产龙头股将成为关注重点。

主要观点

1. 市场面边际变化：流动性改善带来板块转暖

• 流动性边际改善：2018年元旦至春节，央行通过“临时准备金动用安排”和定向降准，缓解了市场流动性紧张，市场对资金面的担忧降低。
• 板块流动性提升：2018年地产板块的限售股解禁量为近10年最高，将显著改善板块流动性，提升交易活跃度。
• 产业资本持续增持：2016年以来，产业资本对地产行业的增持远超其他行业，但因交易活跃度低，导致板块流动性不足。

2. 基本面边际变化：供给增加 ≈ 销量稳定

• 低社会库存下的供求同步：2016年以来，商品房销售处于供求同步期，供给增加将支撑销售稳定。
• 土地成交放量合理：存量土地/增量土地倍数下降，说明房企拿地行为合理，具备长期发展基础。
• 融资环境改善：房企现金流充沛，融资受限和成本上升的问题已有所缓解，房地产融资最艰难时期或将过去。

3. 政策面边际变化：调控更精准，预期上修

• 政策基调保持稳定：中央经济工作会议和住建部表态，均强调房地产市场平稳健康发展，不提抑制泡沫。
• 棚改超预期：2018年计划改造各类棚户区580万套，超市场预期。
• 人才政策支持：部分城市出台人才购房补贴和落户政策，吸引刚需购房者，推动市场回暖。

4. 行业中期逻辑变化：当前销售≠过去销售

• 销售结构变化：2015年以来，房地产销售主要由刚需和改善型需求带动，销售后库存风险基本转移。
• 投资性需求下降：相比2011-2014年，当前投资性房地产需求占比下降，房地产销售的可持续性增强。
• 估值修复滞后：尽管ROE持续回升，但地产板块的PB估值未同步修复，仍是A股中的估值洼地。

关键信息

行业集中度提升

• 龙头房企市场份额上升：2017年1-11月，销售金额前5的房企市场份额达17.65%，前10的集中度为24.85%，前20的集中度达33.10%。
• 地产龙头是滞后反应：行业集中度提升逻辑在地产板块中反应滞后，因此成为配置首选。

估值与盈利对比

• 高ROE，低PB：地产板块具备高盈利能力（ROE），但PB估值处于历史低位，估值优势明显。
• 与其他行业对比：地产PB（LF）相对万得全A估值处于历史低位，体现出其作为估值洼地的特性。

风险提示

• 房地产销售增速超预期下行：若销售增速大幅下滑，将对板块产生负面影响。
• 企业融资成本大幅上升：融资成本上升可能制约房企发展，影响盈利空间。

图表要点

• 图表1-2：显示2014年前后地产与金融板块的相对收益变化，反映宏观流动性分配的转变。
• 图表3-5：展示地产板块ROE持续回升，产业资本增持力度显著，说明行业基本面改善。
• 图表6-7：说明2018年地产板块限售股解禁量最大，流动性有望改善。
• 图表8-9：显示商品房处于低社会库存下的供求同步期，销售与供给趋势一致。
• 图表10-13：反映房企现金流充沛、融资渠道改善，支持地产板块的盈利修复。
• 图表14-15：列出2016年以来的房地产政策变化，说明调控政策趋于精细化。
• 图表16-18：展示2015年以来的房地产销售带动家电、汽车销量回升，反映刚需和改善型需求主导。
• 图表19-23：说明北京二手房市场改善，行业集中度显著提升，地产龙头股具备投资价值。

总结

2018年地产板块在流动性改善、基本面稳定、政策预期上修及行业集中度提升的多重因素下，成为配置首选。限售股解禁、产业资本持续增持、销售结构优化等，都为地产板块的估值修复和盈利增长提供了支撑。尽管存在销售增速下行和融资成本上升的风险，但地产龙头股仍具备较高的投资价值，值得投资者关注。