20180107-华泰证券-策略角度看地产板块三大变化_15页_1mb

2018年地产板块投资策略分析总结

核心内容

本报告分析了2018年一季度A股地产板块的投资机会，从市场面、基本面和政策面三个维度探讨了地产板块的边际变化和中期逻辑，提出地产板块在流动性边际改善的背景下，是行业配置的首选之一。

主要观点

• 市场面变化：2018年初流动性边际改善，地产板块的交易活跃度和流动性有望提升，成为估值洼地。
• 基本面变化：房地产市场进入低社会库存下的供求同步期，商品房供应增加将带动销售增速稳定，政策预期上修进一步利好板块。
• 政策面变化：房地产调控更加精准，棚改政策超预期，市场对政策的预期有所上修。
• 行业中期逻辑变化：2015年以来的房地产销售主要由刚需和改善性需求推动，与2011-2014年相比，房企的库存风险更小，应获得更高的估值。

关键信息

市场面边际变化

• 2018年元旦至春节，流动性边际改善明显，地产板块有望受益。
• 地产板块的相对收益走弱，主要由板块持有资金结构影响，而非行业基本面。
• 2018年地产板块将面临近10年来的最高限售股解禁量，流动性有望改善。
• 产业资本对地产行业的增持量在2009年以来是最大的，但其交易活跃度低，导致板块流动性不足。

基本面边际变化

• 房地产市场在2016年以来进入了低社会库存下的供求同步期。
• 2017年土地成交放量合理，因为土地存量/增量倍数下降。
• 房企现金流充沛，融资成本有所下降，融资环境改善。
• 2017年1-11月商品房待售面积同比下降19.4%，库存有效去化。

政策面边际变化

• 房地产调控政策更加细化，重点支持刚需和改善性需求。
• 部分城市出台人才购房政策，如郑州、武汉、南京等，吸引人才入市。
• 棚改政策提出2018年改造580万套，超市场预期。
• 房地产税立法工作在推进，房地产长效机制建设加速。

行业中期逻辑变化

• 2015年以来的房地产销售以刚需和改善性需求为主，大部分库存风险随销售转移。
• 2011-2014年的房地产销售包含大量投资性需求，导致社会库存增加，对房企未来销售产生负面影响。
• 2018年地产板块的PB估值仍处于历史低位，尽管ROE已显著回升，但未反映在估值中。

地产龙头表现

• 地产龙头是行业集中度提升逻辑的滞后反应品种。
• 2017年1-11月前五房企市场份额达17.65%，前十大房企集中度达24.85%，前二十房企集中度达33.10%。
• 地产龙头在行业集中度提升背景下，有望获得超额收益。

行业配置建议

• 在流动性边际改善的2018年一季度，地产板块是行业配置首选。
• 地产龙头股具备较高的盈利能力和较低的估值水平，值得买入持有。
• 投资者应关注地产板块的估值修复机会，以及行业集中度提升带来的长期利好。

风险提示

• 房地产销售增速可能超预期下行。
• 企业融资成本可能大幅上升。

图表摘要

• 图表1：PMI大中小型企业的生产经营信心变化。
• 图表2：小型企业原材料库存PMI的变化。
• 图表3：2017年以来地产行业的超额收益对短期流动性变化高度敏感。
• 图表4：2014年之前地产相对收益与金融板块相对收益高度相关。
• 图表5：2014年之后地产与金融背离、与其他板块相关性变高。
• 图表6：2016Q1以来地产板块ROE持续回升。
• 图表7：2016年以来产业资本对房地产行业的增持远超其他行业。
• 图表8：2018年房地产板块的解禁量对板块的影响是10年来最大。
• 图表9：各行业中房地产的解禁规模也排名靠前。
• 图表10：商品房当前处在供求同步期。
• 图表11：叠加库存后供求同步性依然显著。
• 图表12：土地成交放量具备合理性：土地存量/增量的倍数下降。
• 图表13：房地产开发资金来源中银行贷款占比减少。
• 图表14：房地产开发资金来源中银行、非银贷款增速显著下滑。
• 图表15：2016年12月以来房地产相关的主要政策会议。
• 图表16：17年11月以来部分城市地产政策事件梳理。
• 图表17：2015年以来商品房销售带动家电销量增速回升。
• 图表18：12-13年商品房销售并未带动汽车销量持续显著回升。
• 图表19：12-13年商品房销售未带动家具企业库存显著下降。
• 图表20：北京二手房可售面积和新发布面积均显著下降。
• 图表21：地产板块属于高盈利能力（ROE）、低估值（PB）品种。
• 图表22：地产PB（LF）绝对估值处于历史低位。
• 图表23：地产PB（LF）相对（万得全A）估值处于历史低位。

结论

综上所述，2018年一季度，地产板块在流动性改善、基本面稳定和政策预期上修的背景下，具备较高的配置价值，特别是地产龙头股，是行业集中度提升逻辑的滞后反应品种，值得关注和投资。