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报告摘要

2026年H1业绩总结：经营性业务持续增长，开发销售维持领先

核心内容

公司于2026年9月2日发布2026年H1业绩公告，2026年上半年实现营收678.7亿元，核心净利润101.6亿元，每股中期派息0.20元人民币。尽管开发销售业务结算规模下降导致营收同比下降28.50%，但利润端表现稳健，核心净利润同比增长1.60%。

主要观点

1. 经营性业务支撑利润增长

毛利率提升：综合毛利率达到25.37%，同比提升1.37个百分点，其中经营性业务贡献核心净利润占比达65.50%。
投资物业收益增长：投资物业公允价值变动收益达到54.42亿元，同比显著提升。
费用率上升：销售费用率和管理费用率分别提高至4.34%和2.89%，但经营性业务仍有效支撑整体利润。

2. 开发销售业务保持行业领先地位

销售规模：2026年H1实现销售面积316.2万方，销售金额1165亿元，同比增长5.60%。
销售均价提升：销售均价达到36844元/平米，同比增长37.59%。
区域表现：公司在深圳、上海等6座城市市占率位列第一，15座城市跻身区域前三。
新增地块：新增16宗地块，计容建面284万方，总地价341亿元，权益地价324.9亿元，权益比例达95.28%。
土储情况：截至2026年H1末，公司土储规模达4712万方，其中3923万方为开发业态，权益土储面积2766万方，权益比例为70.50%。

3. 经营性不动产持续增长

购物中心：2026年H1收入141.6亿元，同比增长17%，出租率98.00%，零售额达1281.9亿元，同比增长16.40%。
写字楼：收入7.8亿元，同比下降4.20%，在营项目24座，总建面140万方，出租率74.30%。
酒店：收入9.4亿元，同比增长8.30%，在营酒店18间，总建面79万方，平均入住率68.80%。

4. 轻资产管理业务多元布局

营业额小幅下降：轻资产管理收费型业务营业额84.5亿元，同比下降0.10%。
华润万象生活表现：2026年H1实现营业额92.2亿元，同比增长8.10%，在营项目138个，其中33个为第三方项目。

关键财务指标预测（人民币）

指标	2025A	2026E	2027E	2028E
营业收入（百万元）	281,437.89	282,110.58	285,155.30	291,783.96
核心净利润（百万元）	22,480.00	22,499.77	22,813.28	23,694.78
毛利率（%）	21.23	22.73	23.72	24.46
摊薄EPS（元）	3.15	3.16	3.20	3.32
P/E（倍）	8.03	8.02	7.91	7.62

投资建议

公司经营性业务贡献核心净利润超过60%，支撑综合毛利率提升。开发销售业务保持行业前三，经营性不动产持续增长，财务端维持融资优势。基于公司业务的多元化发展，分析师维持“推荐”评级。

风险提示

宏观经济不及预期
政策推动和实施不及预期
房价大幅波动
房屋销售和竣工不及预期
零售消费不及预期
汇率大幅波动
海外利率大幅波动

附录：主要财务比率

指标	2025A	2026E	2027E	2028E
营业收入增长率（%）	0.95	0.24	1.08	2.32
净利润增长率（%）	-2.55	17.89	4.05	4.89
毛利率（%）	21.23	22.73	23.72	24.46
净利率（%）	11.66	13.71	14.12	14.47
ROE（%）	8.78	9.68	9.50	9.42
ROIC（%）	4.61	5.13	5.18	5.39
资产负债率（%）	61.13	59.02	56.81	54.95
净负债比率（%）	39.23	35.39	28.68	23.78

评级标准

推荐：相对基准指数涨幅20%以上
谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%~20%之间
中性：相对基准指数涨幅在-5%~5%之间
回避：相对基准指数跌幅5%以上

联系信息

中国银河证券研究院
股票代码：1109.HK
H股收盘价（港币）：29.44
恒生指数：25311.21
总股本（万股）：713093.96
流通H股市值（亿港币）：2099.35
分析师：胡孝宇
邮箱：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn
分析师登记编码：S0130523070001

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