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华润置地（01109.HK）中期业绩及战略分析总结

核心内容概述

华润置地于2026年8月31日发布2026年中期业绩报告，展现出公司在房地产开发与运营方面的稳健表现，同时在行业下行周期中通过多元化业务结构实现业绩的相对稳定。公司持续聚焦一二线城市投资，构建“好房子”体系，提升产品力，强化市场竞争力。此外，公司通过“十五五”战略升级，推动商业、写字楼、酒店等收租型业务的发展，成为周期压舱石。

主要观点

业绩表现

• 签约额：2026年H1公司实现签约额1165亿元，同比增长5.6%。
• 签约面积：签约面积为316万平，同比下降23.2%，行业排名稳居第三。
• 营业额：2026年H1营业额同比下降28.5%至678.7亿元，其中物业开发业务营业额同比下降39.1%，而经常性业务营业额同比增长9.9%。
• 毛利率：公司综合毛利率同比提升1.4个百分点至25.4%，但物业开发毛利率下降至10.0%，主要受结算城市、项目结构及减值计提影响。
• 净利润：2026年H1实现归母净利润及核心净利润分别为98.4亿元和101.6亿元，分别同比下降17.2%和上升1.6%。
• EPS：2026年H1每股收益（EPS）为2.96元/股，对应PE为8.6倍。

战略升级

• “十五五”战略：公司计划通过商业、写字楼、酒店等收租型业务提升资产运营能力，预计2030年末购物中心数量将增至127个。
• 资产组合：截至2026年H1，公司已开业购物中心达98座，实现零售额1282亿元，同比增长16.4%；出租率98.0%；营业额124亿元，同比增长19.4%。
• 资产增值：部分头部购物中心带动资产组合整体评估增值57.7亿元，评估后资产组合账面总值（含土地使用权）达2939亿元。

融资与信用

• 资产负债率：截至2026年H1，公司剔预后资产负债率为54.2%，净有息负债率为41%，现金短债比近1.8倍。
• 融资成本：公司加权平均融资成本较2025年末下降9BPs至2.63%，维持融资优势。
• 信用评级：国际评级机构惠誉于7月29日上调公司评级至A-。

财务预测

• 营收预测：预计2026/2027/2028年营收分别为2231亿元、2004亿元、1883亿元，对应增长率分别为-20.7%、-10.2%、-6.1%。
• 净利润预测：预计2026/2027/2028年归母净利润分别为211亿元、193亿元、185亿元，对应增长率分别为-17.1%、-8.6%、-4.1%。
• EPS预测：预计2026/2027/2028年EPS分别为2.96元/股、2.70元/股、2.59元/股。
• PE预测：对应PE分别为8.6倍、9.4倍、9.8倍。

关键信息

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：公司基本盘排名稳固，收租型业务成为周期稳定器，融资成本优势明显。

风险提示

• 政策风险：政策放松不及预期可能影响市场环境。
• 投资风险：拿地不及预期可能影响未来增长。
• 行业风险：行业基本面下行可能对业绩产生压力。

财务指标分析

• 资产结构：截至2026年H1，公司总土储面积达4712万平米，其中开发物业土储面积为3923万平，投资物业土储面积为789万平。
• 现金流：2026年H1经营活动现金流为67021百万元，投资活动现金流为-16608百万元，筹资活动现金流为-921百万元，现金净增加额为49491百万元。
• 财务费用：2026年H1财务费用为3639百万元，同比增长显著。
• 其他收益：2026年H1其他收益为7641百万元，占利润总额的一定比例。

总结

华润置地在2026年H1实现签约额1165亿元，同比增长5.6%，但营业额同比下降28.5%至678.7亿元。公司通过聚焦一二线城市投资，构建“好房子”体系，提升产品力，巩固行业排名。同时，收租型业务成为公司业绩稳定器，经常性业务对核心净利润贡献占比提升至65.5%。尽管物业开发毛利率承压，但公司整体毛利率提升至25.4%，并维持较低的资产负债率和净有息负债率。公司“十五五”战略升级，商业、写字楼、酒店等资产组合增值显著，预计未来三年营收和净利润将逐步下降，但EPS及PE逐步提升。公司获得惠誉上调评级至A-，显示其信用状况良好。整体来看，公司具备一定的抗周期能力，未来增长潜力值得期待。