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东盟总量研究总结：从资产韧性到算力基建

核心内容

本报告围绕东南亚地区的资产与产业变化，重点分析了新加坡 S-REITs 与泰国 IDC 行业的发展趋势及投资价值。报告指出，新加坡的 REITs 市场在利率平稳的背景下，展现出一定的配置价值，而泰国数据中心投资正步入产能落地期，成为东盟地区算力基建的重要增长点。

主要观点

新加坡 S-REITs 的发展环境

• 利率环境：美联储维持利率不变，为新加坡 S-REITs 提供了融资与估值的双重利好，但系统性重估仍需基本面支撑。
• 资产需求韧性：新加坡的商业地产需求保持稳定，尤其在工业、零售和办公地产领域表现突出。
• 估值支撑因素：无风险利率下行与利差走阔对 S-REITs 估值形成支撑，但需关注美联储利率变化及成本上升风险。

泰国 IDC 行业的发展前景

• 投资规模扩大：泰国数据中心投资自2023年起持续增长，2025年投资申请数量与金额大幅上升，成为东盟算力枢纽。
• 多维优势共振：泰国凭借政策、技术、资本与区位优势，成为东南亚外资算力投资的优选地。
• 产业链红利集中：数据中心发展带动上游工业地产、电力、工程等产业受益，而下游托管服务增长空间有限。

关键信息

新加坡 S-REITs 表现

• 工业地产：2026年第一季度净吸收量为230万平方英尺，高于新增供给140万平方英尺，租金环比上涨0.4%，同比上涨2.3%，空置率降至11.1%。
• 零售地产：出租率稳定在93.7%，但面临成本高企、消费走弱及租户整合的压力，优质资产更具韧性。
• 办公地产：2026年第一季度中心区租金指数为200.2，空置率收紧至10.8%，预计2026年底空置率将维持在4%以下，优质CBD资产表现强劲。

泰国 IDC 投资情况

• 投资规模：2025年数据中心相关投资申请数量达36项，总投资额为7,280亿泰铢，其中数字产业占主导。
• 政策支持：泰国政府推出“泰国投资快速通”计划及Direct PPA试点政策，以解决项目落地难题，提升绿色能源供应。
• 区域发展：曼谷作为低时延算力枢纽，EEC地区则承载超大规模AI算力园区，两者形成差异化发展。
• 开发商受益：WHA和AMATA等工业地产开发商因数据中心需求增长，土地销售和公用事业收入显著提升。

投资建议

• 新加坡 REITs：关注具备优质商业地产资产和成熟增值改造能力的 REITs，特别是工业地产和CBD甲级写字楼。
• 泰国 IDC 行业：看好具备土地、电网资源及项目落地能力的开发商，同时关注绿色电力机制完善和电网扩容带来的估值修复机会。

风险提示

• 海外政策风险：美国及东盟国家政策变动可能对市场产生冲击。
• 资本开支不及预期：全球云厂商投资力度不及预期可能影响行业增长。
• 利率波动风险：新加坡利率快速上升可能增加融资成本。
• 项目落地风险：泰国数据中心项目落地不及预期可能影响投资回报。
• 其他风险：包括泰国电网配套不足、投资转化效率低下等。

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附录信息

• C-REITs 表现：2026年中证 REITs 全收益及股债指数表现显示市场整体温和改善。
• 行业数据：涵盖医药生物、消费、社会服务、汽车、基础化工、机械设备、固定收益、公用事业、传媒、电子、地产、公用环保等领域，显示东盟各行业表现分化，部分领域如数据中心和绿色能源受益明显。

本报告综合分析了东南亚市场在利率、资产需求、政策支持及投资趋势等方面的动态，为投资者提供了清晰的市场洞察与投资指引。