20220320-国金证券-房地产行业研究_调控基调已转向宽松_支持政策需快速落地_19页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业的情况，指出房地产调控基调已转向宽松，但政策效果尚未显现。尽管有多个城市出台相关房地产帮扶政策，但销售提振效果不明显，需更多类似“郑十九条”力度的政策落地。同时，由于疫情形势严峻，政策放松的落地时间和效果可能受到影响，需使用更直接的信贷工具如国资入注来缓解房企现金流压力，促进房地产业良性循环。

主要观点

• 市场表现：本周地产、物业板块反弹表现亮眼，申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.2%。物业板块表现优于地产板块，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.7%和+4.6%。
• 调控基调：自2021年9月以来，房地产调控逐步由严转松，从“两个维护”到“良性循环和健康发展”，政策逐步细化，重点支持房企并购和降低融资成本。
• 销售数据：2022年1-2月房地产开发投资同比+3.7%，但商品房销售面积和金额同比分别下降9.6%和19.3%。40个城市一手房和17个城市二手房成交数据均延续下降趋势。
• 土地市场：全国300城宅地成交建面709万m²，单周环比190%，单周同比-36%，平均溢价率7%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8307万m²，累计同比-56%。
• 政策支持：国务院金稳会讲话定调，房地产调控宽松基调已经明确，多个部委联合发声响应，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
• 投资建议：推荐销售逆势增长的绿城中国、建发国际、滨江集团，以及物业板块中有望受益于政策放松的金科服务、碧桂园服务。
• 风险提示：疫情可能影响政策落地效果，头部房企暴雷风险依然存在，可能对市场信心和行业发展造成严重影响。

关键信息

• 市场数据：市场优化平均市盈率18.90，国金房地产指数1984，沪深300指数4266，上证指数3251，深证成指12329，中小板综指12355。
• 销售情况：2022年1-2月商品房销售面积同比-9.6%，销售金额同比-19.3%。
• 土地成交：2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面8307万m²，累计同比-56%。
• 房企动态：华润置地、绿城中国、保利发展、建发房产、北京兴创投资为权益拿地金额前五的房企。
• 物业板块：物业指数表现优于地产指数，推荐金科服务、碧桂园服务等公司。

数据跟踪

宅地成交

• 本周数据：全国300城宅地成交建面709万m²，单周环比190%，单周同比-36%，平均溢价率7%。
• 累计数据：2022年初至今累计宅地成交建面8307万m²，累计同比-56%。

新房成交

• 本周数据：40个城市商品房成交合计357万平米，周环比-9%，周同比-48%。
• 城市表现：
  • 一线城市：周环比-6%，周同比-42%
  • 二线城市：周环比-13%，周同比-46%
  • 三四线城市：周环比+7%，周同比-60%

二手房成交

• 本周数据：17个城市二手房成交合计127万平米，周环比-14%，周同比-43%。
• 城市表现：
  • 一线城市：周环比-8%，周同比-40%
  • 二线城市：周环比-14%，周同比-40%
  • 三四线城市：周环比-45%，周同比-77%

库存与去化周期

• 本周数据：12城商品房库存为1.55亿平米，环比+0.7%，同比+5.8%。
• 去化周期：以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18.4个月，较上周+0.7个月，较去年同比+5.7个月。

政策与新闻

• 调控政策：国务院金稳会、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等部委联合发声，支持房地产行业良性循环和健康发展。
• 地方政策：河北、深圳、成都等地出台相关政策，如加快完善住房保障体系、加大信贷投放力度、推进公园城市示范区建设等。
• 公司动态：多家房地产公司发布公告，包括销售数据、债券赎回、融资协议等。

物管行业

• 政策与新闻：芜湖市召开住宅物业整治提升专题调度会，住建部发布《住宅项目规范》征求意见通知。
• 公司动态：金科服务、雅生活服务、保利物业、建业新生活、中骏商管、招商积余等物管公司发布业绩报告或战略合作信息。

行业估值

• A股地产PE-TTM：平均值为21.2，中位值为9.0。
• 港股地产PE-TTM：平均值为13.0，中位值为7.4。
• 港股物业股PE-TTM：平均值为9.8，中位值为6.7。
• 公司估值：万科A、保利发展、绿城中国、建发国际集团、金科服务、建业新生活、碧桂园服务、华润万象生活等公司均被给予买入评级。

风险提示

• 疫情影响：疫情形势严峻，可能影响政策落地效果。
• 房企暴雷：TOP30房企中多家民营企业现金流紧张，偿债压力大，若出现债务展期或违约，将严重打击市场信心，恶化行业发展态势。