日美房地产止跌回稳路径复盘_核心城市引领止跌回稳_龙头房企先行弹性十足_32页_1mb

房地产行业2026年春季投资策略总结

核心内容

2026年房地产行业投资策略报告指出，核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足，整体维持“看好”评级。报告通过日美房地产市场经验，结合中国香港及中国内地的实际情况，分析房地产市场可能的复苏路径。

主要观点

1. 日美经验复盘

• 房价止跌顺序：核心城市房价止跌明显早于全国房价。例如，日本东京房价领先全国约5年，美国旧金山等6个城市领先全国约3年。
• 股价与房价的传导路径：龙头公司股价底领先核心城市房价底，核心城市房价底又领先全国房价底。例如，日本三井不动产和三菱房地产股价启动领先东京房价9个月，美国霍顿和莱纳股价启动领先旧金山房价3-4个月。
• 核心城市止跌原因：人口流入是核心城市房价止跌的主要驱动力，推动居民资产负债表改善。
• 龙头房企表现：危机后，日美龙头房企市占率大幅提升，营收和利润显著增长，ROE改善，估值提升。

2. 中国香港市场复苏

• 房价见底：中国香港中原城市领先指数在2025年5月见底，房价较低点上涨11%。
• 股价表现：新鸿基地产股价低点出现在2024年6月，之后波动回升，26年2月底较低点上涨133%，领先房价11个月。
• 推动因素：多重利好因素，包括人口流入、股市上涨、利率下降，推动中国香港房价止跌回升。

3. 中国内地市场分析

• 居民资产负债表：2021-2024年居民资产负债率快速提升，但2025年开始趋于平缓，预计2025年末居民资产负债率见顶。
• 核心城市率先止跌：上海等核心城市具备人口流入、租金稳定、利率下降等条件，预计房价将领先全国见底。
• 政策支持：中央要求“着力稳定房地产市场”，政策端积极发力，预计后续供需两端政策将更进一步。

关键信息

房地产市场复苏路径

• 核心城市先行：房价止跌回稳有先后，核心城市率先复苏。
• 龙头房企弹性大：股价表现领先于核心城市房价，受益于行业格局优化红利。

房企策略

• 日本经验：房企积极转型，轻资产化，推动持有型物业收入增长。
• 美国经验：通过收购兼并加速集中度提升，增强市场竞争力。

政策与市场环境

• 中国内地政策：限购放松、公积金贷款额度提升、房产税优化等措施推动市场复苏。
• 上海积极因素：人口稳定、社零增速改善、人才政策放宽等，预期房价率先止跌。

投资建议

推荐优质房企

• 建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口、越秀地产
• 关注：建发股份、城投控股

商业地产

• 新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设
• 关注：新城发展、大悦城

二手房中介

• 贝壳-W
• 关注：我爱我家

物业管理

• 华润万象、绿城服务、招商积余

风险提示

• 销售和融资资金趋紧
• 收储和城改推进不及预期

结论

房地产行业在核心城市引领下逐步止跌回稳，龙头房企率先受益，具有较强的弹性。居民资产负债表见顶在望，上海等核心城市积极因素逐渐显现，叠加政策支持，行业基本面底部临近。当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，具备投资吸引力。