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中国海外发展（00688.HK）2021年上半年总结

核心内容概览

中国海外发展（简称“中海”）在2021年上半年实现了合约销售金额2072.1亿元，同比增长20.5%，展现出稳健的市场表现。其成功得益于长期的投资策略与蓝海战略的实施，同时在财务稳健性和融资成本控制方面表现突出。

一、深耕兼顾均衡发展，蓝海战略多渠道拓储

主要观点

• 中海在2021年上半年实现合约销售额2072.1亿元，同比增长20.5%，销售回款1797亿元，同比增长24.3%，回款率高达86.7%。
• 销售业绩在长三角、粤港澳及京津冀地区分布较为均衡，占比分别为15.5%、15.2%及14.9%。
• 24个城市市场占有率位居当地前三，其中北京、广州销售额分别超过200亿和100亿。
• 中海通过产业引进、地标建筑、棚户区改造及城市更新等方式，多渠道获取土地储备，增强拿地端优势。
• 2021年上半年拿地成本为778亿元，对应总货值1746亿元，地货比为0.45。
• 截至2021年6月30日，中海拥有土地储备9224万平米，存续比为4.4年，为未来可持续发展提供保障。

二、商业板块持续发力，盈利水平或将承压

主要观点

• 2021年上半年中海营业收入1078.8亿元，同比上升21.7%，其中物业销售结转收入占比高达97.3%。
• 商业收入25.0亿元，同比增长23.3%，其中写字楼业务收入17.4亿元，同比增长14.0%；购物中心收入5.2亿元，同比增长31.0%。
• 中海计划通过写字楼和购物中心双核业务支撑商业收入的持续高质量增长。
• 行业整体利润率下滑，中海毛利润率及净利润率分别降至28.5%及20.4%，较2020年同期分别下滑2.1pcts及5.4pcts。
• 毛利率接近E50房企均值，净利润率仍保持一定优势，但盈利水平面临持续承压。

三、三道红线维持绿档，融资成本进一步下降

主要观点

• 中海三道红线指标长期维持绿档，财务状况稳健。
• 2021年上半年有息负债2284.5亿元，其中短期债务占比19.8%，货币资金1174.3亿元，可覆盖短期债务，短期偿债压力较小。
• 凭借良好的盈利能力和偿债能力，融资成本降至3.6%，较2020年同期下降41个基点。
• 中海在2021年上半年发行了多笔融资产品，包括31亿资产支持专项计划证券、30亿公司债及15亿中期票据，其中绿色碳中和CMBS创下近五年同期同类产品最低利率。

关键数据对比（2018-2021H1）

行业与研究背景

• 行业趋势：2020年全年房地产销售达17.4万亿元，同比增长8.7%。疫情冲击下，房地产市场仍保持增长。
• 政策影响：房住不炒定位长期不变，2021年更看好以长三角为核心的城市。
• 企业研究：中海的蓝海战略、商业板块扩张、财务稳健性成为其在行业调整中的重要支撑。
• 相关研究：包括对房企发展路径、区域布局、商业运营模式等的分析，以及对行业利润率变化、融资环境改善等的探讨。

总结

中国海外发展在2021年上半年保持了良好的销售和回款表现，同时通过蓝海战略和区域均衡布局，增强了土地储备的获取能力。尽管商业板块持续增长，但行业整体利润率下滑对中海的盈利水平形成压力。在财务方面，中海保持绿档，融资成本进一步下降，为未来发展提供了有力支撑。