20210902-首创证券-中国海外发展-00688.HK-2021年中报点评_强化蓝海战略_价值创造能力行业领先_8页_1mb

中国海外发展2021年中报总结

核心内容

中国海外发展（0688.HK）在2021年上半年展现出稳健的盈利能力与销售增长，同时通过“蓝海战略”创新土地获取模式，持续优化土储结构，保持财务稳健性，为未来增长奠定坚实基础。

主要观点

• 盈利能力保持领先：公司上半年实现营业收入1078.8亿元，同比增长21.7%；归母净利润207.8亿元，同比增长10.9%。尽管毛利率和净利率分别下降2.1个百分点和3.9个百分点，但公司仍维持行业领先水平。

• 销售表现强劲：合约销售金额达2072.1亿元，同比增长20.5%；销售回款1797亿元，同比增长24.3%，回款率保持在86.7%的高位。销售均价同比增长9.5%，销售结构聚焦主流城市。

• “蓝海战略”持续推进：受“两集中供地”政策影响，公司上半年拿地力度有所减弱，新增土地储备20宗，权益购地金额达458亿元，对应货值1105亿元。全年土地权益投资预算为1650亿元，已完成47.2%。公司通过产业资源整合、城市更新等创新模式获取优质土储，土储结构持续向主流城市集中。

• 商业项目迎来高峰：上半年商业收入25亿元，同比增长23.3%。6个商业项目已投入运营，下半年将有15个商业项目集中入市，预计年内新增商业建筑面积约101万平方米。公司计划在“十四五”期间强化写字楼和购物中心双核业务，推动商业收入持续增长。

• 财务稳健，融资成本低：公司有息负债2285亿元，现金及现金等价物1174亿元，具备较强的偿债能力。公司“三道红线”指标均未触线，保持绿档。平均融资成本为3.6%，处于行业最低水平，融资结构灵活，融资能力突出。

关键信息

财务数据概览

土地储备与销售结构

• 土储结构：截至2021年上半年，公司（不含中海宏洋）总土地储备5940万平方米，权益土地储备4985万平方米。其中，一线城市（含港澳）货值占40.1%，三大都市圈货值占60.7%。
• 销售分布：粤港澳、长三角和京津冀销售占比分别为15.2%、15.5%和14.9%。公司下半年可售货值超5000亿元，预计可完成全年双位数增长目标。

商业业务发展

• 商业收入：上半年商业收入25亿元，同比增长23.3%。写字楼租金收入17.4亿元，同比增长14%；购物中心租金收入5.2亿元，同比增长31%。
• 商业项目：上半年6个项目已运营，下半年15个项目集中入市，涵盖多种业态。公司计划至2025年实现120亿元租金收入目标。

投资建议

• 评级：买入
• 盈利预测：公司预计2021-2023年EPS分别为4.23元、4.52元、5.08元，对应PE分别为3.5倍、3.3倍、2.9倍。
• 估值：公司估值较低，财务安全边际高，具备长期增长潜力。

风险提示

• 销售结转大幅下降
• 结转毛利率大幅低于预期
• 布局城市调控政策大幅收紧

总结

中国海外发展凭借稳健的财务表现、持续的销售增长及“蓝海战略”的推进，展现出较强的行业竞争力和成长性。公司在主流城市布局深入，商业项目多元化发展，为未来业绩增长提供支撑。当前市场环境下，公司融资成本低、财务安全，具备中长期投资价值，首次覆盖给予“买入”评级。