高力半年报___2020年下半年华东区零售物业市场：疫情后需求回暖_4页_790kb

郑媛 - 华东区零售物业市场分析总结

核心内容概述

本报告由高力国际研究部副经理郑媛撰写，分析了2020年下半年及2021-2025年期间华东区（上海、杭州、南京）零售物业市场的表现与趋势。重点包括市场空置率、租金变化、新增供应情况以及业态需求的分布。

主要观点与关键信息

2020年下半年市场表现

• 整体空置率下降：华东区三个城市的整体空置率在2020年下半年环比下降 0.5%。
• 业态需求回暖：餐饮和运动类业态的需求回暖较快，是推动市场复苏的主要动力。
• 南京表现较好：南京零售物业市场吸纳情况优于其他两个城市，空置率仅同比上升 0.5%。
• 租金变化：尽管有部分租户撤租，但现有存量租金水平保持稳定，环比下降 0.3%。

2021年市场展望

• 空置率反弹：由于部分租户计划在春节后撤租，预计2021年第一季度空置率将出现反弹。
• 租金承压：2021年大量非核心区新增供应入市，将拉低全市平均租金，预计租金同比下降 4.1%。
• 品牌策略建议：建议业主关注扩张节奏较快的品牌，如电动汽车、美妆/生活方式集合店和盲盒集合店。同时，可考虑引入外资品牌和二线受欢迎的品牌。

2021-2025年市场预测

• 供应与需求：预计2021-2025年期间，上海新增供应 243.1万平方米，需求 242.7万平方米。
• 租金增长：五年平均租金增长率预计为 1.4%，2025年底租金水平将达到 人民币35.4每平方米每天。
• 空置率：预计2025年底空置率将维持在 5.9%。
• 非核心区供应影响：非核心区新增供应将对租金产生拉低作用，但整体市场仍具备一定的韧性。

杭州市场回顾与展望

• 新增供应压力：预计2021年杭州将面临 77.2万平方米 的新增供应压力。
• 租金预期：租金预计同比下降 2.7%。
• 空置率：空置率将维持在 3.0% 左右。
• 建议：新项目应谨慎入市，优化定位和租户组合以提升竞争力。
• 业态需求：餐饮、运动和珠宝首饰类业态需求显著回升，但时尚服饰类租户撤租影响了整体空置率。
• 新增供应项目：杭州东站万象汇于2020年12月入市，进一步提升该商圈的商业氛围。

南京市场回顾与展望

• 新增供应：2021-2023年间，90%的新增供应项目将位于非核心区商圈，预计对租金造成压力。
• 租金趋势：租金将维持稳定，但受新增供应影响，整体租金环比下降 0.7%。
• 空置率：预计2021-2023年空置率将维稳，2023年后逐渐下降。
• 业态支持：餐饮、运动和奢侈品业态的需求支撑了市场稳定。
• 南京南站商圈：证大喜马拉雅购物中心于2020年12月入市，拉低了平均租金。
• 夫子庙商圈：水游城正在进行升级改造，以满足消费者更高层次的需求。

建议与策略

• 关注扩张品牌：建议业主关注电动汽车、美妆、生活方式集合店和盲盒集合店等扩张较快的品牌。
• 优化租户组合：通过优化租户组合提升商场竞争力，特别是在非核心区市场。
• 线上营销：利用主题活动和直播等线上手段制造话题，提高消费者关注度。
• 市场差异化：在杭州和南京市场中，考虑差异化定位，以应对非核心区供应带来的竞争压力。

数据来源

• 所有数据均来自高力国际研究部。
• 1平方米 = 10.76平方英尺。

联系方式

• 郑媛
  副经理 | 研究 | 华东区
  +86 21 6141 4336
  Abby.Zheng@colliers.com

• 邓懿君
  董事总经理 | 中国
  +86 21 6141 3688
  Tammy.Tang@colliers.com

• 沈寅
  董事总经理 | 华东区
  +86 21 6141 3600
  Richard.Shen@colliers.com

• 夏思坚
  执行董事 | 研究 | 亚洲
  +852 2822 0511
  Andrew.Haskins@colliers.com

• 袁晓超
  董事 | 研究 | 华东区
  +86 21 6141 3590
  Kevin.Yuan@colliers.com

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