20180529-中泰证券-2018中期房地产策略_政策筑底_周期平弱_龙头引领未来_20页_1mb

2018年中期房地产策略总结

核心内容概述

2018年中期，中国房地产市场呈现“政策筑底、周期平弱、龙头引领”的特征。政策层面，调控力度分化，主流城市政策趋于稳定；销售市场方面，三四五线城市销售韧性较强，而一二线城市则因供需矛盾和政策宽松出现改善；投资端，房企融资环境趋紧，但龙头房企优势凸显，整体投资保持韧性；估值方面，板块处于历史低位，龙头估值具备一定吸引力。

主要观点

1. 调控分化，政策趋于底部

• 调控分化：2018年以来，城市间调控政策加速分化，弱二线、四五线城市调控升级，部分强二、三线城市出现政策放宽迹象。
• 政策目标：调控目标为“防止大起大落，保证行业平稳健康”，主流城市调控难再加码。
• 政策效果：人才新政在部分二线城市起效，推动楼市成交改善。

2. 销售预计温和下行，投资韧性较足

• 销售趋势：三四五线城市销售韧性超预期，二线城市成交反弹，全年商品房销量增速预计为-3%，销售额基本持平。
• 去化率高位：一二线城市新房去化率维持高位，部分城市预售证管控放宽，房企推盘加快。
• 新开工回升：一季度新开工同比增长9.7%，但4月有所回落；全年预计新开工增速在4.5%左右。

3. 土地市场趋于理性，集中度缓步提升

• 土地市场变化：土地供应量超过成交量，地价上行压力减小；房企拿地趋于理性。
• 销售集中度提升：TOP20房企销售市占率提升至32%，但拿地集中度有所趋缓。
• 行业并购预期：中小房企生存环境恶化，预计2018年下半年将迎来较好的并购窗口。

4. 融资环境趋紧，龙头房企优势凸显

• 融资渠道：银行贷款、公司债等融资渠道收紧，但ABS、海外发债等融资相对畅通。
• 融资成本：龙头房企融资成本较低，短期有息负债覆盖倍数更高，具备更强安全边际。
• 资金面影响：施工投资受资金面紧张影响持续低迷，但新开工与销售去化水平密切相关。

5. 板块估值触底，龙头估值或处底部

• 板块估值：地产板块相对沪深300PE比值降至1.0，为2010年以来最低水平。
• 龙头估值：A股龙头房企PE在7-8x左右，虽历史最低为2014年的5-6x，但当前估值不会回至该水平。
• 估值支撑因素：行业库存降至历史低位，去化率创新高，龙头业绩增长持续性好，融资渠道相对畅通。

关键信息

投资策略

• 推荐主线：价值龙头、存量红利、REITs。
• 重点公司：万科A、保利地产、建发股份、光大嘉宝。
• 投资逻辑：龙头房企具备更强的融资能力和业绩增长潜力，当前估值具备一定优势，具备长期投资价值。

图表概览

• 图1：调控升级与放宽城市分布
• 图2：实施人才新政城市成交同比增速
• 图3：居民中长期贷款与十年期国债收益率对比
• 图4：房企发债与信托发行情况
• 图5：全国商品房销量与销售额同比增速
• 图6：重点城市去化率与批售比
• 图7：房企土地购置与施工投资增速
• 图8：销售与拿地集中度对比
• 图9：融资渠道与成本对比
• 图10：龙头房企与板块杠杆率比较
• 图11：2014与2018年行业及公司基本面比较
• 图12：2014与2018年资金面比较
• 图13：主要推荐标的一览

总结

2018年中期，房地产行业进入政策底部构建阶段，调控分化、销售温和下行、投资韧性较足、集中度稳步提升、龙头房企估值具备吸引力成为核心特征。在政策与市场双重作用下，行业整体平稳，但结构性分化明显。中长期来看，资源将持续向龙头企业集中，具备稳定增长能力和合理估值的房企更具投资价值。