房地产行业2018中期房地产策略：政策筑底、周期平弱，龙头引领未来-20180529-中泰证券-20页-1mb

2018年中期房地产策略总结

核心内容概述

2018年中期房地产行业处于政策筑底、周期平弱的阶段，市场整体呈现温和下行趋势，但部分城市销售韧性较强，行业集中度稳步提升，龙头房企具备估值优势和持续增长潜力。

主要观点与关键信息

一、政策底部构建，利率上行空间或有限

• 政策分化：2018年以来，城市间调控加速分化，弱二线、四五线城市调控升级，个别强二、三线城市则出现政策放宽迹象（如人才落户、公积金额度上提等）。
• 利率趋势：整体货币环境趋紧，但市场利率自4月中旬降准后走低，房贷利率虽短期上行，但上行空间已不大。
• 融资环境：房企融资渠道中，海外发债、ABS融资相对畅通，公司债和信托融资受限，龙头房企融资优势明显。

二、销售预计温和下行，投资韧性较足

• 销售表现：三四五线城市销售韧性超预期，二线城市成交反弹，预计全年商品房销量增速为-3%，销售额同比基本持平。
• 供需关系：重点城市新房开盘去化率维持高位（4月平均接近90%），主要受限价令导致的一二手房价倒挂影响。
• 新开工回升：一季度新开工同比增长9.7%，但4月有所回落。预计全年新开工增速在4.5%左右，二线城市有望继续上行。

三、集中度稳步提升，龙头估值或处底部

• 销售集中度：TOP20房企销售市占率（面积）达32%，同比提升5个百分点，行业集中度持续上升。
• 土地集中度：2018Q1土地市场趋于理性，22家规模房企拿地集中度为26%（面积），增幅放缓。
• 龙头估值优势：A股龙头房企PE在7-8x左右，当前估值已具备一定吸引力，预计不会回到2014年的低位，主要得益于行业基本面改善、公司业绩增长稳定和融资环境相对宽松。

四、投资策略

• 推荐主线：建议关注价值龙头、存量红利、REITs等方向。
• 重点公司：
  • 价值龙头：万科A、保利地产
  • 存量红利：建发股份
  • REITs：光大嘉宝

重点数据与图表说明

1. 调控政策变化

2. 融资渠道对比（2017年 vs 2018Q1）

3. 龙头房企估值与财务指标

风险提示

• 销售风险：三四线城市销售可能加速下滑。
• 流动性风险：行业流动性可能大幅收紧。
• 利率风险：利率可能大幅攀升。

结论

2018年房地产行业整体处于政策筑底、周期平弱的阶段，销售温和下行，但投资韧性较足，尤其是三四线城市销售表现超预期。行业集中度持续提升，龙头房企具备更强的融资能力和更稳健的财务结构，当前估值处于低位，具备一定投资价值。建议投资者关注价值龙头、存量红利和REITs等方向，把握行业结构性机会。