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房地产融资怎么看？总结

核心内容概述

2023年一季度，房地产融资整体呈现分化态势，其中开发贷有所回升，但其他融资渠道如信用债、信托、ABS等仍面临收缩压力。尽管部分政策支持有所缓解，但房企融资仍处于较大压力之下。

主要观点

• 房地产贷款整体下行：房地产贷款同比增速持续放缓，开发贷与个人住房贷款走势分化，与2015年类似，但强弱关系相反。
• 开发贷回升：2022年12月房地产开发贷同比增速为3.7%，已走出2022年6月的谷底，但整体仍低于2016年的峰值。
• 信用债融资减退：2023年1-2月房企信用债净融资为负，民企融资回归至2022年11月前水平，国企融资规模减少。但中债增担保支持仍存，担保主体名单进一步扩容。
• 中资美元债回暖：地产中资美元债已走出市场底部，呈现上行趋势，但一级市场发行仍偏冷。
• 信托与ABS持续收缩：信托融资规模从2020年3月起持续收缩，ABS净融资规模自2021年下半年起持续为负。
• 融资缺口扩大：2022年下半年房企净融资缺口达1557亿元，重回净负融资状态，但较2020、2021年有所改善。

关键信息

银行贷款

• 房地产贷款余额自2004年以来首次降至1.5%的同比增速，创历史新低。
• 2022年12月房地产开发贷同比增速为3.7%，较2022年6月的-0.2%有所回升。
• 个人住房贷款同比增速持续下降，2022年12月为1.2%，低于金融机构整体贷款增速。

公开市场及非标债务融资

信用债融资

• 2022年12月房企信用债净融资达311.34亿元，2023年2月净融资为23.39亿元，同比增速为-79%。
• 中债增担保发行支持仍在，2023年以来新增雅居乐、新希望、中骏集团、合景集团等房企由中债增担保成功发行债券。

海外债融资

• 中资美元债已走出11月初的市场底部，呈现上行态势，但一级市场仍偏冷。
• 2023年1月万达成功发行2年期4亿美元债券，成为2021年11月以来首笔公开簿记交易。

其他融资

• 信托融资持续收缩，2023年1月新增信托中投向房地产的金额大幅负增长。
• ABS融资净融资规模自2021年下半年起持续为负，2023年1月小幅回正后又回落。

小结

• 房地产融资政策支持下，房企融资仍面临较大压力。
• 开发贷和信用债是当前唯一表现较好的融资渠道，但力度有限。
• 信托、ABS融资持续收缩，中资美元债虽有所回暖，但一级发行仍偏冷。
• 2022年下半年房企净融资缺口达1557亿元，但较2020、2021年有所改善。

风险提示

• 地产融资政策变动超预期
• 信贷投放节奏放缓
• 经济基本面变动超预期