20131216-招商证券-房地产_市场周报-成交继续走弱_保障房与增供给成为调控主旋律_11页_929kb_929kb

2013年12月房地产市场分析总结

核心内容

2013年12月16日发布的房地产市场周报分析了重点城市住宅成交量、价格走势、库存情况以及土地供应与成交数据，同时提供了重点公司财务指标和投资建议。

一、重点城市住宅成交量

• 新房成交：重点城市新房成交面积周环比7个上升，12个下降；一线城市整体环比上升6%，其中北京、广州、深圳、上海分别环比上升12%、1%、68%、-7%；重点二线城市整体环比下降11%。
• 二手房成交：重点城市二手房成交面积周环比6个上升，4个下降；重点二线城市整体环比下降4%，其中北京和深圳分别环比上升5%和10%。

二、百城住宅价格指数

• 2013年11月，百城住宅均价为10758元/平方米，环比上涨0.68%，同比上涨10.99%。
• 北京、上海等十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，其中上海涨幅最大，为1.83%。
• 住宅库存量方面，重点城市本周可售面积为6012万平米，环比上升2.4%；一线城市环比上升3.6%，二线城市环比上升1.4%。

三、土地供应与成交

• 土地供应：2013年11月，40个大中城市土地供应面积为5666万平米，同比下降33%；其中住宅用地供应面积为1466万平米，同比下降39%。
• 土地成交：40个大中城市土地成交面积为2545万平米，同比下降36%；住宅成交面积为625万平米，同比下降28%；土地成交金额为1394亿元，同比上升4%；住宅成交金额为499亿元，同比下降2%。
• 楼面均价方面，住宅楼面均价为2316元/平方米，同比上涨69%。

四、重点公司财务指标与投资建议

五、主要观点

1. 市场趋势：

   • 房地产市场整体成交量走弱，保障房建设和增加住宅供应成为调控的主要方向。
   • 价格方面，百城住宅价格指数持续上涨，但涨幅有所缩小，北京房价涨幅明显放缓，受“京七条”政策影响。
   • 市场整体呈现稳中趋紧的趋势，政策层面强调构建住房体系，而非大幅放松调控。

2. 政策导向：

   • 中央经济工作会议指出，保障房建设和增加住宅用地供应将成为明年政策重点。
   • 虽未提及“调控”字眼，但货币政策和房地产相关信贷政策的收紧仍会对市场景气度形成压力。

3. 投资建议：

   • 短期内，涉及保障房和城中村改造的公司有望受益于政策红利，推荐：北京城建、福星股份。
   • 长期来看，建议关注“白银十年”中具备新增长潜力的公司，如万科、阳光城、阳光股份和世联地产。

六、风险提示

• 流动性风险：市场成交量走弱可能影响房企资金链。
• 房产税扩围：可能引发市场过度担忧，影响投资者情绪。

七、分析师信息

• 罗毅，CFA：招商证券金融行业研究董事，现代服务业（金融、医药、交运、房地产）大组组长，具备丰富的行业分析经验。
• 廖爽：招商证券房地产行业分析师，清华大学管理科学与工程专业硕士，工学学士。

八、投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在基准指数5%-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度在基准指数±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数

九、重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。
• 本报告基于合法取得的信息，但不对信息的准确性和完整性作出保证。
• 报告内容和意见仅供参考，不构成投资建议。
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