20160704-东北证券-地产债专题系列之一_行业现状及债务特征分析_18页_1mb

证券研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于2016年房地产行业债券的存量与新发情况，结合宏观经济背景与行业景气度分析，评估房地产行业未来可能面临的偿债压力与信用风险。同时，报告还对主要发债企业如保利地产、万科、碧桂园、华润置地和绿地集团进行了财务指标分析，以判断其偿债能力与信用风险。

主要观点

• 房地产行业周期性强，其季度GDP变动与全国GDP趋势相近，对经济周期敏感。
• 2016年一季度房地产行业GDP增速明显高于全国GDP，显示行业在经济下行期间仍保持较好发展。
• 人口老龄化将导致住宅需求下降，未来增长点主要依赖改善性住房与二孩政策带来的新需求，但其规模难以预测。
• 房地产市场短期仍具活力，2016年5月全国百城房价同比上涨10.34%，但一线城市房价增速放缓，二线城市带动上涨。
• 房地产行业债券存量增长显著，2015年为发行高峰，大量债券将在2018-2022年集中到期，偿债压力逐步显现。
• 发债企业财务状况分化，部分企业如华润置地资产负债率较低，偿债能力较强；而绿地控股因资产负债率高企，信用评级下调，偿债压力较大。

关键信息

宏观经济状况

• 房地产行业被视为经济的先行指标，其GDP变动与整体经济趋势高度一致。
• 2016年一季度全国GDP增长7.19%，房地产行业增长17.58%，增速较快。
• 金融机构新增贷款增长25.27%，表明短期市场对住宅需求依然旺盛。
• 央行降首付政策释放积极信号，但贷款利率未下降，对需求刺激有限。

行业景气度

• 个人住房贷款利率长期处于低位，有助于维持短期需求。
• 行业政策包括降低首付比例、户籍改革、营改增等，均对房地产行业有利。
• 供求关系显示房地产市场供应增加，但需求依然强劲。
• 房价变动表明部分城市房价上涨，但一线城市涨幅放缓，二线城市带动效应明显。
• 盈利能力方面，房地产行业毛利率略有下降，但优于其他周期性行业。
• 偿债能力指标显示房地产企业流动性有所改善，但整体仍面临一定压力。

债券市场分析

• 存量债券增速：2013年前增速缓慢，2014年后加快，2015年达到高峰。
• 新发债券：2015年发行量大幅上升，但2016年有所回落，显示行业融资需求趋缓。
• 债券到期分布：2018-2022年集中到期，占比达77.2%，偿债压力较大。
• 债券发行要素：以3-5年期为主，占比45.67%，AA级债券发行规模最大。
• 发债主体类型：地方国有企业为主要发债主体，占比达57.8%，显示其在融资方面具有优势。

发债主体案例分析

• 保利地产、万科、碧桂园、华润置地盈利能力稳定，销售毛利率保持在30%左右，ROE稳定在20%左右。
• 绿地控股盈利能力波动较大，2015年资产负债率高达88.04%，信用评级下调至AA+，偿债能力风险较高。
• 存量债券情况：五家公司现存未到期债券共29只，面额总计758亿元，占行业存量债券约5%。
• 绿地集团债券到期情况：未来一年内将有两只债券到期，规模合计30亿元，面临较高违约风险。

重点风险提示

• 房地产行业长期面临需求下降压力，需关注未来市场变化。
• 2015年高峰期发行的债券将在2018-2022年集中兑付，企业需关注现金流及偿债能力。
• 绿地集团因高负债与复杂经营，其存量债券违约风险相对较高。

附录信息

• 分析师信息：刘立喜，执业证书编号S0550511020007；刘原，执业证书编号S0550116030002。
• 重要声明：本报告仅供本公司客户使用，不构成投资建议，且信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 投资评级说明：提供股票与行业投资评级标准，用于评估市场表现。