20260320-国盛证券有限责任公司-招商蛇口-001979.SZ-业绩短期探底_投资向核心城市极致聚焦_3页_788kb

报告摘要

招商蛇口于2026年3月17日发布2025年年度报告，整体表现呈现短期业绩探底，但投资策略聚焦核心城市，资产运营与物业服务稳健增长。公司作为央企龙头，财务状况稳健，融资成本优势显著，且在行业竞争格局改善中有望受益。

业绩承压：2025年公司营业收入为1547.3亿元，同比减少13.5%；归母净利润为10.2亿元，同比减少74.6%。主要由于项目交付规模减少、利率下降、资产减值损失增加及投资收益下滑。
投资策略聚焦核心城市：公司2025年共获取43宗地块，计容建面440万平方米，投资强度提升至47.9%，其中一线城市投资占比达63%，在“核心10城”的投资占比接近90%。
销售表现：公司2025年签约销售面积716万平方米，同比减少23.5%；销售金额1960亿元，同比减少10.6%，行业排名提升至第四。
资产运营与物业服务稳健：2025年全口径资产运营收入76.3亿元，同比增长2.2%。招商积余实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%，尽管归母净利润同比下降22.1%，但主要因一次性资产处置影响。
财务状况稳健：公司三道红线长期保持绿档，剔预资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比1.19。2025年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，行业领先。
盈利预测与投资建议：公司维持“买入”评级，预测2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312亿元，归母净利润分别为16/24/30亿元，对应摊薄EPS为0.18/0.26/0.33元/股。当前股价对应2026年PB为0.9倍。

财务指标	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
营业收入(百万元)	178,948	154,728	143,909	137,249	131,214
增长率yoy(%)	2.3	-13.5	-7.0	-4.6	-4.4
归母净利润(百万元)	4,039	1,024	1,594	2,381	2,987
增长率yoy(%)	-36.1	-74.6	55.7	49.4	25.4
EPS（元/股）	0.45	0.11	0.18	0.26	0.33

项目	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
资产总计(百万元)	860,309	835,412	826,207	819,825	816,736
流动资产	614,166	586,531	578,218	572,951	571,229
现金	100,351	86,127	99,293	106,895	116,434
负债合计(百万元)	573,564	564,032	553,433	544,947	539,219
流动负债	386,308	367,875	351,600	338,006	327,738
长期借款	125,777	140,876	146,551	151,659	156,200

项目	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
经营活动现金流(百万元)	31,964	9,693	13,053	8,396	11,165
投资活动现金流(百万元)	3,158	-	-	-1,118	-987
筹资活动现金流(百万元)	-23,405	-21,795	1,381	324	-639
现金净增加额(百万元)	11,714	-14,402	13,166	7,602	9,539

项目	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
营业收入(百万元)	178,948	154,728	143,909	137,249	131,214
营业成本(百万元)	152,812	133,441	124,672	118,071	112,235
营业利润(百万元)	9,000	5,261	5,100	6,301	7,162
净利润(百万元)	4,189	704	2,125	3,175	3,983
归母净利润(百万元)	4,039	1,024	1,594	2,381	2,987

指标	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
毛利率(%)	14.6	13.8	13.4	14.0	14.5
净利率(%)	2.3	0.7	1.1	1.7	2.3
ROE(%)	3.6	1.0	1.6	2.4	2.9
资产负债率(%)	66.7	67.5	67.0	66.5	66.0
净负债比率(%)	44.3	59.8	56.9	55.6	53.3
P/E	21.2	83.5	53.6	35.9	28.6
P/B	0.8	0.9	0.9	0.9	0.8
EV/EBITDA	18.9	21.8	20.9	18.8	17.5

评级：买入（维持）
理由：公司财务稳健，融资成本优势显著，投资聚焦核心城市，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率有望修复，预计将在行业竞争格局改善中受益。
盈利预测：2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312亿元，归母净利润分别为16/24/30亿元，对应摊薄EPS为0.18/0.26/0.33元/股。
估值：当前股价对应2026年PB为0.9倍，估值合理。