20191018-光大证券-房地产存量物业市场动态跟踪报告_5_：存量物业应成为“低波动+低门槛”的大类配置资产_15页_1mb

存量物业应成为“低波动+低门槛”的大类配置资产

核心内容

本报告分析了我国存量物业市场的投资价值，指出其在当前经济环境下应成为大类资产配置的重要组成部分。随着房地产行业从“产销模式”向“资管模式”转变，存量物业的金融属性逐步增强，其风险收益特征符合长期、稳定、低波动的投资需求。

主要观点

1. 风险-收益分层

   • 从长周期来看，我国主要投资产品的风险收益分布存在分层和不连续现象。
   • 住宅类物业具有“较高杠杆，超低波动，中等收益”的特点，成为普通投资者的主要配置资产。
   • 在“房住不炒”政策背景下，存量经营性物业应成为具有“低波动+中等收益”特征的大类资产配置产品。

2. 存量物业市值提升空间

   • 根据国际经验，我国存量经营性物业市值仍有提升空间。
   • 若按2019-2023年GDP增速5%计算，2023年我国存量经营性不动产市值有望达到约5.6万亿美元，较当前提升约46%。

3. 隐含资本化率温和下行

   • 在货币宽松和风险溢价下行的背景下，我国存量物业隐含资本化率呈温和下行趋势，有利于其公允价值重估。
   • 相比国际成熟市场，境内保险资金对不动产的配置比例仍较低，未来配置潜力较大。

4. REITs产品推动流动性提升

   • 当前存量物业大宗交易缺乏合适的金融产品，交易门槛高，流动性差。
   • 推广REITs产品将显著降低投资门槛，提升配置便利性和市场流动性。

关键信息

• 我国主要投资产品风险收益分布

  • 沪深300年化波动率58.14%，年化收益率19.55%
  • 中证全债年化波动率5.36%，年化收益率4.21%
  • 全国商品住宅年化收益率约7.4%，波动率约0.5%

• 美国REITs表现

  • 美国NareitAllEquityREITs年化收益率约12%，波动率约15%
  • REITs与价值类股票相关性高，与成长类股票相关性低，具有分散风险的作用

• 外资增配趋势

  • 2018年外资在商业地产大宗交易中占比达54%
  • 2019年上海首次成为跨境投资者最关注城市
  • 外资主要关注一线城市写字楼、购物中心等优质存量资产

• REITs现状与潜力

  • 我国尚未推出真正意义上的公募REITs，但已有类REITs产品，总规模约1015亿元
  • 2019年6月后类REITs发行金额明显萎缩，但政策推动下有望逐步恢复

投资建议

1. 提前布局核心存量资产的城市开发型房企

   • 推荐：陆家嘴、金融街

2. 运营能力强、租金提升快的房企

   • 关注：华润置地

3. 国际合作密切、协同效应显著的城市运营商

   • 推荐：中国金茂、万科A

4. 母公司资源丰富、有望资产注入的区域国资房企

   • 推荐：中华企业

风险分析

1. 宏观经济增速放缓

   • 可能导致部分行业就业情况恶化，从而影响办公楼出租率和租金水平

2. 居民收入下降

   • 或导致零售物业出租率及租金不及预期，影响仓储物流需求

3. 政策不确定性

   • 房地产调控政策对存量物业融资方式（如REITs）存在限制，可能影响市场流动性

附：行业与公司评级

估值方法的局限性说明

本报告基于假设进行分析，不同假设可能导致结果差异较大。所采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告由具备证券投资咨询执业资格的分析师撰写，内容基于合法合规信息，独立、客观，不与分析师报酬直接或间接挂钩。

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