房地产行业2018年上海存量物业市场动态跟踪报告：外资增配上海物业，关注存量长期价值-20190301-光大证券-13页_1mb

2018年上海大宗物业市场动态跟踪报告总结

核心内容概述

2018年上海大宗物业市场表现活跃，外资配置比例显著提升，成为市场的重要参与者。市场整体成交总额达1178亿元，占大中华区总成交量的29.67%。外资投资占比由2017年的31%上升至54%，投资标的也更加多元化，反映出上海物业市场的吸引力和投资价值。

主要观点

1. 外资占比提升显著

• 2018年上海大宗物业市场成交总额为1178亿元，同比下降3.99%，但外资投资占比显著提升。
• 外资在全年投资总额中占比约54%，相较2017年提升23个百分点。
• 境外开发商和投资者合计占比由30%上升至55%，境内投资者占比下降至33%。
• 保险公司份额由9%下降至0%，显示外资在市场中占据主导地位。

2. 各细分市场表现

写字楼市场

• 核心区写字楼租金维持在9元/平方米/天，非核心区约为5.8元/平方米/天。
• 2018年核心区和非核心区新增写字楼供应分别为76万和63万平方米，推动存量面积增长。
• 非核心商务区空置率下降5.1个百分点至32%，而核心区空置率维持在12.4%左右。
• 非核心区域性价比显现，成为外资关注的重点。

商业零售市场

• 受“新零售”影响，商业物业改造力度加大，2018年成交总额约68亿元，为2017年的3倍。
• 约四分之三的商业物业交易以改造为收购目的，显示存量物业的增值潜力。
• 2018年末首层租金约27.7元/平方米/天，与2017年末基本持平。
• 核心与非核心商圈空置率差距缩小，非核心商圈空置率降至6.8%。

物流市场

• 2018年新增物流面积63万平方米，净吸纳量50万平方米，均为三年内最高。
• 空置率小幅回升至6.8%，租金同比上涨4.7%至45.8元/月/平方米。
• 除嘉定、青浦和金山外，其他主要园区可租赁空间已十分有限。

关键信息

外资配置原因分析

• 上海城市发展基本面长期向好，金融开放政策推动外资进入。
• 城市更新为长楼龄存量物业提供改造机遇，提升其价值。
• 上海作为中国最成熟、流动性最强的物业市场之一，成为全球投资组合的重要配置标的。
• 国内去杠杆政策导致资金紧张，外资凭借稳定、低成本资金来源在交易中占据优势。

建议关注房企

• 建议关注上海存量物业资源丰富的房企，如陆家嘴和中华企业，其资产增值和公允价值重估潜力较大。
• 陆家嘴2018年前三季度住宅销售签约面积和合同金额同比大幅增长，租金收入稳定提升。
• 中华企业完成重组，引入战略投资者，信用评级上调，经营环境改善。

风险提示

• 国内经济持续疲软可能导致物业出租率不及预期，租金下降。
• 美联储加息及流动性变化可能提升折现率，进而影响资产价值。

评级与估值

• 行业评级包括：买入、增持、中性、减持、卖出、无评级。
• 陆家嘴维持“增持”评级，目标价17.92元，对应2018年17.4倍PE估值。
• 中华企业维持“买入”评级，目标价7.24元，对应2019年12倍PE估值。

总结

2018年上海大宗物业市场在外资配置推动下呈现多元化发展趋势，写字楼、商业零售和物流市场均有所表现。外资因政策开放、城市更新和资金优势积极参与，推动市场增长。建议关注具有丰富存量物业资源的房企，如陆家嘴和中华企业，其长期表现有望受益于资产增值。同时，需警惕国内经济疲软及国际利率变动带来的潜在风险。