房地产行业存量物业市场动态跟踪报告（5）：存量物业应成为“低波动+低门槛”的大类配置资产-20191018-光大证券-15页_1mb

存量物业应成为“低波动+低门槛”的大类配置资产

核心内容

本报告主要分析了我国存量物业在大类资产配置中的潜力，并结合国内外经验提出相关投资建议。随着我国城市化进程进入下半场，房地产行业正从“产销模式”向“资管模式”转变，存量物业运营成为实力房企的必选项。在“房住不炒”的政策背景下，存量经营性物业因其“较低波动、中等收益、投资门槛低”的特性，有望成为普通投资者的重要配置选择。

主要观点

1. 大类资产配置视角：我国主要投资产品的风险收益呈现分层和不连续现象，住房作为“高杠杆、低波动、中等收益”的资产，成为普通投资者的主要配置之一。随着住宅开发增量有限，存量物业将逐步成为更优选择。

2. 国际经验借鉴：美国REITs指数在近20年中平均年化收益率约12%，波动率约15%，且与成长类股票相关性较低，有助于分散风险。我国存量物业市值仍有较大提升空间，按保守估计，2023年市值有望提升约46%。

3. 资本化率温和下行：在货币宽松和风险溢价温和下行背景下，我国存量物业隐含资本化率呈现下行趋势，有利于存量物业的公允价值重估。

4. 外资与保险资金配置意愿提升：外资持续增配我国核心城市存量物业，尤其是上海。境内保险资金配置比例较低，未来有较大提升空间。REITs等金融工具的推广将有助于降低投资门槛，提升市场流动性。

关键信息

• 风险收益对比：我国住宅价格年化收益率约为7.4%，波动率约为0.5%，远低于股票和债券等其他投资品种。
• 存量物业市值提升空间：根据国际经验，我国存量经营性物业市值有望从当前约27万亿人民币提升至约5.6万亿美元（2023年）。
• REITs的推广意义：当前我国REITs市场发展缓慢，REITs率约为0.7-0.75%。推广REITs将有助于提升市场流动性，吸引长期资金参与。
• 投资门槛与活跃度：我国存量物业大宗交易活跃度不足1%，与发达国家3-5%相比存在较大差距，说明市场开放度和流动性仍有提升空间。

投资建议

报告推荐关注以下四大主线：

1. 提前布局核心存量资产的城市开发型房企：推荐陆家嘴、金融街，因其在一线城市核心地段持有优质稀缺存量物业，未来有望持续升值。
2. 运营能力强、扩张迅速的房企：关注华润置地，其在全国范围内布局优质商业资产，租金提升较快。
3. 国际合作密切、综合实力雄厚的城市运营商：推荐中国金茂和万科A，二者在商业地产运营和国际经验方面具有优势，协同效应明显。
4. 母公司资源丰富、有望资产注入的区域国资房企：推荐中华企业，其具备资产注入潜力，可为投资者带来长期回报。

风险分析

1. 宏观经济放缓：国内经济增速放缓或超预期，可能影响部分行业的就业情况，进而影响办公楼出租率及租金水平。
2. 居民收入下降：居民薪资缩水和家庭可支配收入下降，可能影响零售物业和仓储物业的需求及租金表现。
3. 政策不确定性：房地产调控政策可能对存量物业的融资和交易产生影响，需关注政策变化。

行业与公司评级

估值与评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要资料或公司面临重大不确定性事件，无法给出明确投资评级。

结论

存量物业市场具备良好的发展潜力，特别是在政策支持和金融产品创新的推动下，其作为“低波动+低门槛”的大类资产配置产品，有望成为投资者的重要选择。随着REITs等金融工具的逐步推广，存量物业的流动性将显著提升，为普通投资者提供更多参与机会。同时，外资与保险资金的持续增配也将推动我国存量物业市场的发展，未来市场空间广阔。