存量物业市场动态跟踪报告（5）_存量物业应成为_低波动+低门槛_的大类配置资产_15页_1mb

报告摘要

本报告分析了存量物业在中国房地产市场中的投资价值，并指出其应成为大类资产配置中“低波动+低门槛”的重要组成部分。报告从长周期风险-收益分布、国际经验、投资门槛及市场空间、投资建议等方面展开，强调了存量物业在当前经济环境下的配置潜力。

大类资产配置趋势
- 房地产正从“产销模式”向“资管模式”转变，证券化产品推动存量资产的分散、交易和流动。
- 在“房住不炒”的背景下，存量物业因其“较高杠杆、超低波动、中等收益”的特性，成为普通投资者的重要配置选项。
- 与股票、债券相比，存量物业的波动率较低，收益率中等，具备良好的风险收益比。
国际经验与市场潜力
- 美国REITs指数近20年年化收益率约12%，波动率约15%，表现优于股票，且与宏观经济相关性较高。
- 中国存量物业市值仍有较大提升空间，按国际经验估算，2023年有望达到约5.6万亿美元，较当前提升约46%。
隐含资本化率温和下行
- 当前我国存量物业隐含资本化率处于温和下行阶段，利于存量物业的公允价值重估。
- 与国际成熟市场相比，境内保险资金和外资对存量物业的配置比例仍有较大提升空间。
REITs推动市场流动性
- 目前我国存量物业大宗交易活跃度不足，REITs等金融产品的推广将有效降低投资门槛，提升市场流动性。
- 国内类REITs产品发行规模有限，未来公募REITs有望成为重要工具。

风险-收益分布
- 住宅类物业年化收益率约7.4%，波动率约0.5%。
- 主要股指年化波动率高，如沪深300约46%，上证50约56%。
- 与美国REITs相比，我国存量物业具备更优的风险收益特征。
市场空间
- 截至2018年，我国商业不动产市值约3.84万亿美元，未来有望提升至5.6万亿美元。
- 人均商业不动产价值约0.28万美元，远低于北美和亚太地区。
- 2019-2023年五年GDP增速按5%计算，2023年GDP预计达115万亿人民币。
投资门槛与流动性
- 当前存量物业大宗交易缺乏合适的金融产品，交易门槛高，普通投资者难以参与。
- REITs的推出将有效降低投资门槛，提升市场流动性，促进存量物业证券化。
外资配置情况
- 外资持续增配中国核心城市存量物业，如上海、北京、广州、深圳等。
- 2018年外资在大宗物业交易中占比达54%，2019年上海成为外资最关注城市。
- 全球知名资管机构如黑石集团、凯德集团、基汇资本等积极布局中国存量物业。