20190630-长城证券-房地产行业2019年中期投资策略报告：稳中求进，分化显现_28页_3mb

房地产行业2019年中期投资策略报告总结

核心观点

• 短期基调：房地产政策将依然以“平稳发展”及“因城施策”为主，政策分化将更加明显。重点城市库存较低，房价有一定上涨压力，预计政策将偏紧，但整体呈现“量升价稳”的态势。三四线城市可能面临明显分化，部分城市调控政策将出现调整。
• 中长期展望：城镇化仍有较大空间，每年新增住房需求约5亿平米，且结构性机会凸显，主要体现在产品及区域两个维度。改善型及更新需求潜力巨大，重点二三线城市人口流入趋势可能延续。
• 投资建议：维持推荐估值较低、布局重点城市的二线龙头房企，如阳光城、新城控股等。同时建议关注部分主题性机会，如科创、长三角一体化等。

房地产政策主要驱动因素

1. 稳增长

• 房地产行业仍具有稳定器作用，对GDP拉动显著。
• 土地出让金占地方财政收入比重持续上升，2018年达到66.5%。
• 2019年棚改新开工计划大幅下降，对销售面积形成下行压力。

2. 防风险

• 居民杠杆率持续上升，2018年末达到53%。
• 个人购房贷款及房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达29%。
• 房地产贷款余额占各项贷款余额比重较高，需警惕信贷政策变化。

3. 惠民生

• 重点城市库存水平较低，房价普遍回暖，部分城市出现价格预警。
• 2019年4月、5月，70城新房价格环比上涨城市数达67个，房价普遍上涨。
• 三四线城市可能因下行压力而调整调控政策。

房地产行业中长期展望

1. 城镇化仍有空间

• 2018年末全国常住人口城镇化率为59.6%，预计到70%仍有较大提升空间。
• 按年均增长1%及人均居住面积35平米测算，每年新增住房需求约5亿平米。

2. 结构性机会凸显

• 产品：城镇人均住宅面积仍较低，改善型及更新需求潜力大。重点城市中，2010年人口普查数据显示，1990年前建成的住房占比达27%。
• 区域：重点二三线城市人口流入明显，如西安、长沙、佛山、深圳等。人口流入趋势可能持续，尤其在交通发达及城市发展较好的城市。

房地产板块投资建议

1. 板块行情回顾

• 2019年上半年板块上涨18.5%，涨幅排名行业第16位，跑输大盘。
• 仅3月录得超额收益6.3%，其余月份表现不佳，4月、5月因价格预警出现较大回撤。

2. 板块估值情况

• 截至上半年末，板块PE及PB估值分别为9.89X及1.47X，略高于1年中枢。
• 相对全部A股折价率较高，分别为33%及12%；剔除银行股后折价率分别为50%及29%。

3. 个股表现

• 板块涨幅前十的个股主要由中小市值及主题性驱动，如新城控股（涨75%）、市北高新（涨72%）等。
• 重点个股中，除新城控股、中南建设等外，多数跑赢板块涨幅。
• 跑输板块的个股包括荣盛、泰禾、万科、保利等，主要因业绩下滑或市场环境不利。

风险提示

• 行业及信贷调控政策超出预期。
• 宏观经济表现不及预期。
• 房产税出台超出预期。

图表目录（关键信息）

• 图1：近期房地产政策回顾
• 图2：房地产政策主要驱动
• 图3：房地产业对GDP累计同比的拉动
• 图4：土地出让金占地方财政收入比重
• 图5：一二三线商品房销售额同比
• 图6：一二三线商品房销售面积同比
• 图7：商品房销售额构成（按能级）
• 图8：商品房销售面积构成（按能级）
• 图9：地产投资及商品房销售额累计同比
• 图10：月度商品房销售面积及同比
• 图11：居民杠杆率
• 图12：居民存贷款同比
• 图13：新增人民币贷款及居民户中长期贷款
• 图14：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比
• 图15：个人购房贷款及房地产贷款占比
• 图16：70城新房价格同环比
• 图17：70城新房价格环比上涨城市数比重
• 图18：百城住宅类用地成交溢价率
• 图19：新增供给情况（新开工-销售）
• 图20：商品房待售面积（竣工未售口径）
• 图21：重点一二三线狭义库存/套
• 图22：重点一二三线狭义去化周期/月
• 图23：重点城市狭义去化周期
• 图24：房地产政策主要驱动总结
• 图25：对短期房地产政策的看法
• 图26：城镇化率
• 图27：城镇人均住宅面积
• 图28：2010年人口普查城市住房建成时间（按户数）
• 图29：2017年广州城市居民家庭居住房屋来源（按户）
• 图30：2013年深圳存量住房构成（按套）
• 图31：新增本地农民工占新增农民工比例
• 图32：新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
• 图33：近一年板块走势（截止6月28日）
• 图34：2018及2019年上半年板块月度超额收益
• 图35：2018及2019年上半年板块涨幅排名
• 图36：板块PE TTM
• 图37：板块PB LF
• 图38：板块与全部A股相对估值
• 图39：板块与全部A股（除银行）相对估值
• 图40：龙头房企上半年末PE及PB估值
• 图41：万科PE BAND
• 图42：招蛇PE BAND
• 图43：保利PE BAND
• 图44：华夏幸福PE BAND
• 图45：新城PE BAND
• 图46：金地PE BAND
• 图47：中南PE BAND
• 图48：阳光城PE BAND
• 图49：行业top5、top10、top30及top50销售额增速
• 图50：行业top5、top10、top30及top50销售额集中度
• 图51：重点31城新房成交量累计同比
• 图52：重点一二三线新房成交量累计同比

表格目录（关键信息）

• 表1：棚改货币化安置对三四线销售的影响
• 表2：棚改开工套数：2018年情况及2019年计划
• 表3：2019年棚改货币化安置比例对销售面积的敏感性分析
• 表4：2019年1-5月70城新房价格累计涨幅前15位
• 表5：城镇化推进过程中带来的新增住房需求
• 表6：重点城市经济及人口数据
• 表7：2019年上半年板块涨幅前十
• 表8：2019年上半年板块跌幅前十
• 表9：2019年重点个股涨跌幅