房地产行业专题研究：购房杠杆政策的历史演绎-20230828-华泰证券-20页_779kb

购房杠杆政策历史演绎与市场影响总结

核心内容

购房杠杆政策的调整在房地产市场中扮演着重要角色，其宽松政策对市场激活具有显著作用。2023年下半年，随着中央政策的引导，购房杠杆限制开始逐步放松，主要体现在降低首付比例和推行“认房不认贷”政策。这一轮政策调整在历史中较为少见，显示其力度较大，预期将对市场产生积极影响。

主要观点

1. 政策宽松的市场效应：购房杠杆的宽松对房地产市场有明显的激活作用，特别是在改善性需求方面影响更为显著。历史上，2014年的“930”和“330”政策曾带来显著的销售增长。

2. 一线城市敏感度高：一线城市对购房杠杆政策变化反应最为迅速和明显，尤其是二套房贷政策。例如，深圳在“930”政策后新房销售面积同比迅速回升，而北京在“330”政策后也出现了显著增长。

3. 政策与市场反应的协同：购房杠杆政策的调整往往与其他一揽子经济政策协同作用，如货币政策、棚改政策等，共同推动市场回暖和房价修复。

4. 政策对二手房影响更深远：虽然新房市场对政策反应更快，但从长期来看，政策对二手房成交的影响更为显著，其市场活跃度和价格修复需等待销售量的持续增长。

关键信息

• 政策调整时间线：2023年7月24日，中央政治局会议首次提出适时调整优化房地产政策；8月3日，郑州落实“认房不认贷”政策；8月17日和23日，南昌和太原执行首付比例下限；8月25日，住建部、央行和金管局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动“认房不认贷”政策落地。

• 政策效果分析：在2014年“930”政策后，北京、上海、深圳、广州新房销售面积同比增速迅速提升，尤其是深圳和北京。而在“330”政策后，销售面积同比增速进一步增长，且对二手房市场的影响更为深远。

• 政策对房价的影响：房价的修复通常滞后于销售量的稳定增长，因此政策对销售的刺激效应需一定时间才能转化为价格的上涨。

投资建议

华泰研究认为，具备充裕供应弹性的城市及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企值得关注。重点推荐的公司包括：

• A股开发企业：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、金地集团、新城控股
• 港股开发企业：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团
• 物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云

风险提示

• 行业政策不确定性
• 基本面下行风险
• 部分房企经营风险

结论

购房杠杆政策的调整是房地产市场调控的重要工具，其对市场的影响具有明显的区域差异，一线城市尤为敏感。随着政策逐步落地，市场有望企稳回升，重点房企及具备供应弹性的城市将受益。