> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究总结 ## 核心内容 本报告是“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”的第一期，旨在通过分析国内商业不动产市场中不同城市各类业态物业的资本化率，为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供基准指数。研究由北大光华中国REITs研究中心、中联基金与戴德梁行联合发起，调研对象为活跃参与国内商业不动产大宗交易的投资机构及从业人员，共收集42份问卷反馈。 ## 主要观点 - **市场活跃度**：自2014年“中信启航”开启中国类REITs市场以来，市场持续发展，2018年内地商业不动产大宗交易额达2,960亿元，较2017年增长9.5%。2019年一季度交易额达810亿元，同比增长14.6%。 - **资本化率的重要性**：资本化率是反映物业运营净收入与价值之间关系的重要指标，被交易双方广泛参考。研究通过分析REITs交易案例，试图为REITs底层物业资产定价提供参考依据。 - **外资偏好一线城市**：外资机构在2018年投资总额达960亿元，占总交易额的32%，且99%投资于一线城市，尤其在上海和北京的占比显著，显示出对一线城市的高度关注。 - **不同物业类型关注度**：甲级写字楼最受关注，物流和商业零售紧随其后，科研办公、酒店、公寓等次之。其中，物流资产因电商和新零售的发展，成为新的投资热点。 - **资本化率与投资关注度负相关**：同一业态物业在越受关注的城市，其资本化率越低，体现出市场供需关系和资产价值的动态变化。 - **一线城市资本化率预期**：多数受访者认为一线城市资本化率将保持压缩趋势，而二线城市则面临较大的不确定性，部分认为资本化率可能上升。 ## 关键信息 ### 大宗交易市场概况 - 2018年内地商业不动产大宗交易额达2,960亿元，一线城市占比75%。 - 2019年一季度交易额达810亿元，一线城市交易额增长显著。 - 大型综合体、物流及酒店等业态的投资份额逐步加大。 ### REITs交易案例 - **凯德商用中国信托**：活跃于商业零售，2019年收购多个项目，包括呼和浩特玉泉区商业项目，资本化率较高。 - **领展房地产投资信托**：2019年收购深圳中心城及北京京通罗斯福广场，资本化率较低。 - **雅诗阁公寓信托**：出售上海及西安的馨乐庭服务式公寓，为国内租赁住房类REITs提供底层资产。 - **丰树物流信托**：2018年收购11处物流资产，资本化率为6.4%。 - **中国运通网城房地产投资信托**：2018年收购武汉梅洛特物流物业，资本化率为4.9%，因租约调整预期租金将提升。 ### 调研结果分析 - **资本化率关注度**：51%受访者对资本化率有严格量化指标，49%将其作为重点考虑因素，显示其在定价中的重要性。 - **投资关注度分布**： - 一线城市：7%只关注，93%重点关注。 - 新一线城市：59%重点关注，39%偶尔关注。 - 二线城市：28%不关注，10%重点关注。 - **资本化率水平**： - 甲级写字楼：北京、上海资本化率较低（3.8% - 4.9%），二线城市较高（约5.5% - 6.5%）。 - 商业零售：比甲级写字楼高0.4% - 0.9%。 - 酒店：比甲级写字楼高1%。 - 物流：比甲级写字楼高1.3%。 - 科研办公：比甲级写字楼高0.7%。 - 公寓：比甲级写字楼高0.3%。 - **未来趋势**： - 一线城市资本化率预计进一步压缩，53.7%受访者持此观点。 - 二线城市资本化率可能上升，45%受访者认为有上升趋势。 ## 结论 本调研结果表明，资本化率是商业不动产定价的重要参考指标，尤其在REITs市场中，其透明性和客观性对投资人决策具有关键作用。一线城市因其市场成熟度、投资活跃度和资产流动性，成为主要投资目的地，而新一线城市因成长性受到一定关注，二线城市则相对谨慎。甲级写字楼仍是市场最青睐的资产类型，物流和商业零售紧随其后，显示出市场结构的变化趋势。未来，一线城市资本化率可能继续下降，而二线城市则面临更大的不确定性。 ## 调研团队 - **研究支持单位**：北大光华中国REITs研究中心、中联基金、戴德梁行 - **调研机构**：40余家国内一线不动产投资机构 - **受访者背景**：平均从业年限9.5年，参与投资金额均值达120亿元 ## 联系方式 - 北大光华中国REITs研究中心：张骞、方琛，电话：010 6274 7069，邮箱：qianzhang@gsm.pku.edu.cn、c-reits@gsm.pku.edu.cn - 中联基金：李宗霖、杨扬，电话：010 8531 5299，邮箱：lizonglin@gsum.cn、yangyang@gsum.cn - 戴德梁行：杨枝、陈逸欣，电话：010 8519 8155、010 8595 5123，邮箱：Chris.Z.Yang@cushwake.com、Terry.XX.Chen@cushwake.com