20180206-西南证券-房地产行业总量研究系列_房地产投资的韧性与基本面展望_17页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

2018年房地产行业研究指出，房地产投资表现出较强的韧性，而销售增速则持续回落，这种背离现象在过去十多年中仅出现两次，分别是2010年4月至2011年12月（保障房建设）和2016年3月至2017年（全国住宅库存见顶回落）。2017年房地产投资完成额同比增长7.0%，高于2016年的6.9%，主要得益于土地购置费增长、有效施工面积增速提升以及建安工程价格指数上涨。

主要观点

• 销售与投资背离：2016年前4月全国住宅销售额同比增速高达61.4%，而2017年增速回落至9.6%；同期房地产投资增速从1.8%上升至9.4%，表现出较强的“韧性”。
• 投资韧性原因：
  1. 补库存动力：房企持续补库存，土地购置量价齐升。
  2. 精装修比例提升：竣工延后，有效施工面积增速提升。
  3. 建材价格上涨：供给侧改革推动建安工程价格指数上行。
• 库存变化：商品房狭义库存自2016年2月见顶后持续回落，至2017年末处于近几年低位。但广义库存有所回升，主要由于土地和新开工带来的潜在库存。
• 销售趋势：预计2018年全国住宅销售面积将小幅回落约4.8%，但棚改货币化安置对销量贡献较大，约为21.8%。
• 投资预测：考虑到建安工程价格指数上行和房企利用集体建设用地建租赁住房，2018年房地产投资增长可能超预期，预计增长6.4%。

关键信息

• 投资结构：房地产投资主要由土地购置费（约21.1%）、新开工（约12.4%）、竣工（约9.2%）和有效施工面积（约55.8%）构成。
• 销售表现：2017年全国住宅销售面积14.48亿方，同比增长5.3%；销售额11.02万亿，同比增长11.3%。
• 库存数据：2017年末可售未售商品房库存为28.6亿方，竣工未售库存同样处于低位，但广义库存回升。
• 土地市场：土地成交溢价率从2017年10月开始回落，但土地购置费仍保持增长趋势，房企持续加大拿地力度。
• 政策影响：调控政策未放松，棚改货币化安置持续推进，带动三四线城市销售增长，而一二线城市受限购限贷影响销量下滑。

投资建议

• 投资评级：维持地产板块“强于大市”。
• A股推荐：万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展。
• 港股推荐：碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产。
• 选股逻辑：应综合考虑股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性。

风险提示

• 销售表现低于预期
• 房地产税预期升温
• 基准利率上行

行业数据概览

重点公司估值表

总结

房地产投资在2017年表现出较强的韧性，主要受补库存、精装修比例提升及建安工程价格上涨等因素推动。虽然销售增速回落，但棚改货币化安置、土地市场供需两旺及政策调控下三四线城市表现强劲，使得房地产投资增长超预期。在投资建议方面，分析师看好地产及相关板块，推荐多家A股和港股公司，维持“强于大市”的评级。同时，也提示了销售不及预期、房地产税升温及利率上行等风险因素。