房地产行业总量研究系列_房地产投资的韧性与基本面展望_15页_1mb

房地产投资的韧性与基本面展望总结

核心内容

房地产投资在过去两年中表现出较强的韧性，与住宅销售增速出现持续背离。这种背离在过去十多年中仅出现过两次，分别是2010年4月至2011年12月（保障房建设推动）和2016年3月至今（全国住宅库存见顶回落带来的补库存）。

主要观点

• 销售与投资背离：2016年前4月住宅销售额同比增速达61.4%，但此后持续回落至2017年末的11.3%。而同期住宅开发投资完成额增速从1.8%上行至9.4%，表现出较强的“韧性”。
• 投资韧性原因：
  1. 土地购置持续活跃：土地购置费增速从2016年的18.3%提升至2017年的21.1%，土地价格和成交量齐升。
  2. 精装修比例提升：竣工延后，有效施工面积增速超预期。
  3. 建安工程价格指数上行：带动房地产投资成本增加。
• 库存变化：商品房狭义库存从2016Q2开始持续回落，2017年末降至28.6亿方。广义库存则有所回升，但销售去化率仍保持高位。
• 销售预测：预计2018年全国住宅销售面积将回落5%，但棚改货币化安置对销量贡献约21.8%。
• 投资增长预测：考虑到土地购置费、有效施工面积及建安成本上升，2018年房地产投资增速预计为6.4%，实际可能超预期。

关键信息

住宅销售与投资背离

• 2016年前4月住宅销售额同比增速为61.4%，2017年前10月为9.6%。
• 住宅开发投资完成额增速从2016年前2月的1.8%上升至2017年的9.4%。
• 销售向新开工的传导时滞拉长至11个月，导致投资保持增长。

土地购置与投资结构

• 2016年：土地购置费占房地产投资的18.3%，商品房新开工贡献12.4%，竣工贡献10.2%，有效施工贡献57.7%。
• 2017年：土地购置费占比21.1%，商品房新开工贡献12.4%，竣工贡献9.2%，有效施工贡献55.8%。
• 有效施工面积增速从2016年末的1.0%提升至2017年的3.2%，成为投资增长的重要支撑。

棚改货币化安置

• 2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年提升至48.5%，预计2017年达60%。
• 2016年市场购置商品房为2.5亿方，2017年预计为3.1亿方，对销售增长贡献显著。

库存与销售趋势

• 狭义库存持续下行，2017年末为28.6亿方，去化周期缩短。
• 广义库存有所回升，但销售去化率依然保持高位，预计2018年库存可维持4年。
• 销售整体表现平稳，三四线城市成为增长主力。

投资建议

• 推荐板块：房地产及相关行业（银行、钢铁、家电、建材等）。
• 投资评级：地产板块维持“强于大市”。
• A股推荐公司：万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展。
• 港股推荐公司：碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产。

风险提示

• 销售表现低于预期。
• 房地产税预期升温。
• 基准利率上行。

重点公司盈利预测与估值

结论

2018年房地产投资有望保持稳健增长，主要得益于土地购置活跃、有效施工面积提升以及建安成本上行。尽管销售增速预计小幅回落，但棚改货币化安置和三四线城市需求的支撑将确保市场整体表现平稳。整体来看，房地产行业仍具备投资价值，龙头房企有望在市场分化中占据有利位置。