房地产行业深度报告：消费类REITs的估值方法和投资价值分析-240630-东吴证券-22页_801kb

消费类REITs的估值方法与投资价值分析总结

消费类REITs的底层资产通常为收益性物业，其估值主要采用收益法中的现金流折现法。在底层资产估值中，资本化率（CAPRATE）是核心指标，代表土地与物业资本化率，通常由折现率（r）与NOI增长率（g）的差值决定，即CAPRATE = r - g。资本化率越低，估值越高；反之，估值越低。同时，影响估值的两个关键因素是，其一是否维持NOI不变；其二是否考虑增长，增长年限较长的NOI增长潜力也被纳入考量。若增长年限足够大，资本化率的计算公式可以进一步简化。

在消费类REITs底层资产的基本面分析中，分析师从六个方面入手：城市及商圈、业态配比、收入结构及计租方式、租金水平与租售比、前十大租户、租约到期情况。这三个城市指标决定了区位风险补偿，从而推导出折现率：青岛>长沙>杭州，青岛经济实力较强，消费潜力较大。从业态来看，零售业态占比越高，租金增长潜力越强，但风险也越大；应优化业态结构以应对电商冲击。在收入结构上，抽成租金占比越高，代表商场与租户间议价能力强，表现更优。从租金与租售比排名来看，青岛万象城表现最佳，长沙览秀城次之，西溪印象城相对较弱。从租约时间来看，长沙览秀城主力租户租期高达77年，而青岛万象城65.1%的租约期限为短期。

在分派率背后，除了资本化率外，还需经历多个计算步骤才能得到最终分派率。过程涉及可供分配金额、利息、基金估值等指标，直接影响分派率。同时，更多因素如预留现金调节以及外债杠杆也对分派率起画蛇添足之效。但需注意，这些因素可能在未来发生变化，导致分派率波动较大。

从投资建议来看，建议关注底层资产质量高、分派率稳定的REITs产品，如华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT。同时，拥有优质持资产、稳健经营的房地产开发商如华润置地、招商蛇口、越秀地产值得重点跟踪。

此外，需关注政策变化、市场景气度不利变化、REITs数据变动等风险因素的影响。