泰辰行-郑州城市与地产年鉴（2021）_66页_4mb

报告摘要

郑州城市与地产年鉴（2021）总结

核心内容概述

2021年是特殊且艰难的一年，郑州城市与地产发展面临多重挑战，包括全国房地产市场增速放缓、政策调控加码、房企债务危机频发，以及郑州本地遭遇洪灾和疫情冲击。尽管如此，郑州仍展现出一定的韧性，尤其在基础设施建设和城市规划方面取得进展。

主要观点与关键信息

全国房地产市场变化

经济增速放缓：后疫情时代，消费、投资、出口增长受限，2021年GDP增速跌破3%，增长方式由投资主导转向出口和消费带动。
人口趋势：人口出生率和自然增长率持续下滑，城镇化率增速放缓，人口向东部沿海城市集聚。
区域分化：东部地区经济及资源持续集中，中西部地区发展相对滞后，三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）贡献全国大部分经济指标。
房地产市场：整体销售面积维持高位，但增速放缓；土地购置面积下降，土地市场受“两集中”政策影响，稳地价效果显现。
房企动态：房企负债率持续走高，债券违约率上升，头部房企如碧桂园、万科、融创等占据市场主导地位，部分企业出售资产回笼资金，进行组织架构精简。

郑州房地产市场变化

经济表现：郑州GDP持续增长，但增速放缓，产业基础较弱，仍处于转型优化期。
城市规划：城市框架扩大，建成区面积快速增加，交通网络加速建设，如地铁、高铁、快速路网等。
人口结构：郑州常住人口总量位居全国前十，但增量人口来源单一，主要来自省内；中坚人口占比68%，城市活力尚可。
土地市场：供地节奏放缓，市区土地供应占比提升，郊区供地减少；国企央企及政府平台公司成为土地市场主力。
商品房市场：全年商品房成交规模缩减三成，价格微涨；市区项目热度上升，郊区市场表现疲软。
商品住宅市场：整体成交量和成交价下滑，但部分市区项目如中海云鼎湖居表现突出，项目集中度提升但门槛值下降，市场分化加剧。

结构清晰总结

全国变化

经济：
- GDP增速步入中低速区间，增长方式由投资转向出口与消费。
- 城镇化率增速放缓，人口向东部沿海集中。
- 区域发展分化明显，东部地区经济集中度高，中西部相对滞后。
房地产市场：
- 销售面积维持高位，但增速放缓。
- 土地购置面积下降，土地市场受“两集中”政策影响，稳地价效果显现。
- 房企负债率走高，债券违约率上升，部分企业出售资产回笼资金。
政策调控：
- 前期去杠杆政策加码，后期政策纠偏，稳房价与稳行业并重。
- 集中供地政策出台，影响房企现金流管理能力。
区域发展趋势：
- 长三角“强者恒强”，珠三角和京津冀集中度下降。
- 重点城市群对全国经济贡献显著，未来发展方向各有侧重。

郑州变化

经济：
- GDP持续增长，但增速放缓，产业结构仍以传统产业为主。
- 产业转型方向明确，重点发展科创和数字经济。
城市规划：
- 城市框架扩大，建成区面积增长迅速，市区扩张速度高于其他城市。
- 大都市区融合发展，通过交通网络加强与远郊地市的联系。
基础设施建设：
- 地铁建设提速，运营里程位列全国第15位。
- “米”字型高铁基本成型，快速路网建设加速。
- 机场货运吞吐量居全国前列，成为重要交通枢纽。
人口趋势：
- 人口总量全国第十，但增量来源单一，多来自省内。
- 年龄结构以15-59岁为主，城市活力尚可。
- 人才政策升级，高精尖人才引入加速，但吸引力有待提升。
土地市场：
- 住宅用地供应节奏放缓，市区占比提升，郊区供地减少。
- 土地供销结构优化，市区土地成交价上涨。
- 优质房企摘地机会增加，国企央企及平台公司成为主力。
商品房市场：
- 全年商品房成交规模缩减三成，价格微涨。
- 市区项目成为成交主力，近郊和远郊市场表现疲软。
商品住宅市场：
- 整体成交量和成交价下滑，郊区库存压力大。
- 项目集中度提升，但门槛值下降，市场分化加剧。
- 郑州商品房市场呈现市区量缩价涨、郊区量缩价跌的格局。
项目表现：
- 2021年商品住宅项目销售TOP20中，中海云鼎湖居以性价比优势位居榜首。
- 项目分化加剧，拼价格和品质各占半数，市场呈现多元化趋势。