2017年10月郑州房地产月报_102页-12mb

智励行服务无限 - 10月郑州房地产月报总结

核心内容

本报告总结了2017年10月郑州房地产市场的宏观政策、土地市场、楼市数据及市场动态等关键信息，旨在为房地产行业提供详尽的市场分析与趋势预测。

主要观点

• 宏观经济：全国GDP增速维持在6.9%，房地产作为经济引擎，未来长期看好。
• 货币供应：M2增速连续4个月下降，货币进一步收紧，房地产企业需加快销售回笼资金。
• 政策调控：全国8个城市和部门出台新调控政策，强化市场监管，推动租售并举、租售同权等长效机制。
• 市政规划：郑州地铁3号线和10号线建设推进，提升城市交通便利性，带动周边房地产发展。
• 土地市场：10月供应和成交地块数量小幅下降，但成交金额大幅上升，显示市场活跃度。
• 楼市数据：郑州商品房成交量环比下降，但成交均价上涨，市场整体呈回暖趋势；商业市场供应减少，成交量下降，去化周期延长。

关键信息

一、宏观市场篇

经济分析

• 全国GDP增速6.9%，经济依然在高速增长。
• 房地产投资增速连续4个月降低后逐步平稳，M2增速下降至6.3%，货币收紧趋势明显。
• 房企需加快销售步伐，采用多种营销方式，尽快回笼资金。

政策分析

• 全国政策：19大报告强调房地产的民生属性，推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 地方政策：
  • 海南：停批百平以下商品房，政策针对岛外购房客户。
  • 武汉：公示预售达标商品房，未按期上市或取消土拍资格。
  • 长沙：出台商品房摇号销售细则，遏制投机炒作。
  • 深圳：允许空置商业建筑改建为租赁住房。
  • 山西：允许商业用房改建为租赁住房，土地用途调整为居住。
  • 天津：规范限价商品住房上市转让。

市政规划

• 郑州地铁3号线：一期工程开始掘进，预计2020年12月底通车试运营。
• 郑州国家通航产业示范区：建设方案敲定，规划面积120平方公里，促进区域经济转型。
• 巩义：与融创合作，总投资450亿元的慈云小镇和云智小镇项目落户。

二、土地市场篇

供应分析

• 10月供应土地19块，主要集中在郑东新区和中原区。
• 供应面积56.31万m²，建筑面积约255.52万m²，供应量和供应宗数小幅下降。

成交分析

• 10月成交土地17块，主要集中在高新区和管城区。
• 成交面积90.96万m²，建筑面积约331.65万m²，成交量环比上涨300%，但同比大幅增加。
• 鑫苑国际新城后续地块成交，预计高层产品，延续之前售价。

重点地块

• 鑫苑国际新城后续地块共占地263亩，产生建面87.78万m²。
• 北京东亚新华首次进入郑州，以高于底价平均2千万的价格抢下鑫苑商业地块。
• 美景置业以底价拍得地块，每亩地价850万元，楼面价2657元/㎡。

三、楼市数据篇

郑州商品房

• 供求关系：供应量88.21万m²，环比下降38.26%；成交量45.99万m²，环比下降64.03%。
• 量价走势：成交均价13932元/m²，环比上涨1.55%，同比上涨16.62%。
• 成交结构：刚需产品（90m²左右）是市场主流，改善型产品成交套数占比上升。
• 区域表现：
  • 成交面积：管城区（鑫苑国际新城）、郑东新区（融创美盛象湖壹号）等项目表现突出。
  • 成交均价：郑东新区价格最高，中原区价格最低。
  • 去化周期：郑州市住宅存量为636万m²，去化周期约7.63个月，持续上涨。

郑州商业

• 供求关系：供应量10.65万m²，环比下降72.23%；成交量2.99万m²，环比下降47.36%。
• 量价走势：成交量环比下降47.36%，成交均价24202元/m²，环比上涨4.54%。
• 市场存量：商业存量为523万m²，去化周期约100个月，去化压力大。
• 区域表现：
  • 成交面积：郑东新区（佳田国际广场、中豪汇景湾、美侨世纪广场）表现突出。
  • 成交均价：金水区均价最高，中原区均价最低。

四、市场动态篇

• 开盘动态：鑫苑国际新城、绿都澜湾等项目持续热销。
• 新盘介绍：郑州地铁3号线、10号线建设推进，带动区域房地产发展。
• 专题分析：政策调控、市政规划、土地市场等多方面影响房地产市场走势，整体趋势向好。