泰辰行-郑州房地产市场季刊（2020年第1季度）-2020.6-78页_7mb

郑州房地产市场季刊总结（2020年第1季度）

核心内容

2020年第一季度，郑州房地产市场受到新冠疫情的严重影响，整体表现低迷。然而，随着疫情防控措施的逐步落实和企业复工复产的推进，市场开始缓慢复苏。政策层面，政府坚持“房住不炒”的基本定位，同时在“一城一策”背景下，各地市灵活调整政策以稳定市场，避免过度刺激。金融及货币政策持续宽松，央行三次降准一次降息，释放大量资金，支持实体经济发展，包括房地产行业。与此同时，房企面临资金压力，投资和拿地更加谨慎，主要聚焦于一、二线城市。

主要观点

• 宏观环境：疫情对全球经济造成严重冲击，国内经济面临下行压力。政府采取积极的财政政策和稳健的货币政策以缓解影响，强调金融支持和信贷宽松，有效支撑了疫情防控和经济发展。
• 政策调整：郑州等地政府出台了一系列救市政策，包括放宽预售条件、延期缴纳土地出让金、加大信贷支持等，以稳定房企现金流，但未改变“房住不炒”的基调。
• 土地市场：一季度土地市场放量骤减，供销整体处于低位，主要集中在市区及近郊区域，其中部分项目因城改及勾地影响表现较好。
• 楼市表现：受春节淡季和疫情双重影响，楼市处于低谷，开盘推货量和去化量同比大幅下降，市场信心尚未恢复，观望情绪浓厚。
• 房企动态：恒大、碧桂园、万科位列销售前三，占TOP20销售金额的四成。部分房企积极探索产品升级，如龙湖、保利推出“健康U+计划”和“Well 集和社区”以满足新的市场需求。
• 营销策略：为应对疫情，房企转向线上营销，推出多种销售激励政策，如无理由退房、最低价锁定、分期付款等，以刺激购房需求。恒大等房企在疫情期间表现突出。

关键信息

宏观环境

• 疫情冲击：全球疫情爆发，国内全面复工复产稳步推进，但经济仍面临下行压力。
• 政策宽松：央行三次降准一次降息，释放资金约1.5万亿，支持实体经济发展。
• 经济指标：1季度经济负增长，PMI指数一度跌至近35%，但3月恢复至“荣枯线”之上。

郑州市场

• 政策支持：郑州政府出台多项政策，包括发放消费券、推进城市建设三年行动计划等，以刺激经济和稳定市场。
• 土地市场：1季度大郑州土地市场供销同比减少均超30%，主要集中在市区及近郊区域，其中荥阳、平原新区因城改及勾地项目表现较好。
• 楼市表现：一季度楼市处于低谷，开盘推货量同比下降42%，去化量同比下降75%。3月市场逐步回暖，但整体仍不及去年同期。
• 营销策略：房企采用线上营销方式，推出多种优惠和激励政策，如无理由退房、价格折扣、分期付款等，以促进销售。

房企动态

• 销售表现：恒大、碧桂园、万科位列销售前三，占TOP20销售金额的四成。1季度销售门槛大幅下降，高负债房企压力增加。
• 产品升级：龙湖、保利等房企率先推出健康社区和智慧社区，优化产品和服务，以适应新的市场需求。
• 营销创新：恒大推出“无理由退房”+“最低价锁定”等政策，其他房企也纷纷跟进，推出类似促销策略。

总结预测

• 市场趋势：随着疫情缓解和企业复工复产，市场有望逐步恢复，但整体信心仍需时间重建。
• 政策走向：预计后续政策将继续以稳为主，可能在某些区域出现边际松动，但强刺激政策仍被禁止。
• 房企策略：房企将继续优化产品和服务，提升竞争力，同时加强线上营销，以应对市场变化。

图表说明

• 土地市场：大郑州共计成交10宗净地，其中中牟县城板块地价和溢价率表现突出。
• 销售数据：恒大1季度大郑州销售面积约29万m²，销售金额约24亿元。
• 政策调整：各地市出台多项救市政策，包括放宽预售条件、延期缴纳土地出让金等，以稳定市场。

结论

2020年第一季度，郑州房地产市场受到疫情和春节淡季的双重影响，整体表现低迷。然而，随着政策支持和市场逐步复苏，房企开始调整策略，加强线上营销和产品升级，以应对新的市场需求。未来，市场有望逐步恢复，但需注意政策的持续影响和房企的调整能力。