房地产行业2021年度投资策略：格局愈发稳固，毛利率迎来触底，行随事迁-20201207-开源证券-34页_899kb

房地产行业2021年度投资策略总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业的发展趋势与政策环境，提出行业格局趋于稳定，强者恒强，运营红利时代来临，同时关注毛利率趋势和竞争格局变动。

主要观点

• 政策方面：长效机制逐步确立，因城施策有序实施，中央“房住不炒”主基调保持不变。2020年政策呈现前松后紧态势，调控成果来之不易，未来政策将保持一致性。
• 行业趋势：2021年行业供需格局趋于稳定，总量数据将维持稳定，政策将微调以平滑周期波动。房企逆周期拿地难度加大，高效运营与产品优势将更为重要。
• 毛利率趋势：房地产行业毛利率有望触底回升，主要由于土地市场趋于理性，房企对房价预期更加合理。
• 竞争格局：融资新政“三道红线”将推动行业格局更加稳定，集中度提升逻辑得到巩固。优质房企凭借资产质量、融资成本和持续收入优势，将更具竞争力。

关键信息

政策环境

• 中央政治局会议和政府工作报告持续强调“房住不炒”与“长效机制”。
• 2020年政策呈现前松后紧，上半年为扶持房地产市场，政策宽松；下半年调控有所收紧。
• “三道红线”政策对房企融资产生严格限制，推动信贷资源分配规则调整。

行业供需格局

• 新开工：预计2021年增速为0%，主要受高周转模式和融资限制影响。
• 房地产投资：预计2021年增长4.9%，其中土地购置费稳中略升，施工投资增长稳定。
• 竣工：预计2021年同比增长10%，因销售至竣工的时滞拉长，但房企交付能力仍较强。
• 销售：预计全国销售面积同比下降2.1%，销售金额同比增长2.8%。一二线城市销售面积持平，三四线城市销售面积下降3%。

毛利率趋势

• 2016-2017年高价地导致毛利率承压，2018年后土地市场趋于理性，毛利率有望触底回升。
• 2020年楼面价占销售均价比例为42%，预计2021年将继续回落至40%。

融资政策

• “三道红线”政策对房企的财务指标提出严格要求，包括资产负债率、净负债率和现金短债比。
• 融资新政将推动行业集中度提升，优质房企更具优势。

投资建议

• 2021年房地产行业整体以稳为主，估值差异将加大。
• 推荐关注“资产质量高、融资成本低、持续收入高”的房企。
• 重点推荐：金地集团、保利地产、新城控股、金科股份、中南建设、旭辉控股集团、建发国际集团、金地商置。

风险提示

• 行业销售规模下滑
• 按揭贷款利率大幅上行
• 融资环境全面收紧

分析师声明

本报告观点反映分析师的个人看法，分析师报酬与报告内容无直接或间接联系。

法律声明

本报告仅供开源证券客户参考，未经授权不得复制、分发或使用。本报告基于公开信息，不保证其准确性或完整性，不构成投资建议，使用本报告可能产生风险，开源证券不承担相关责任。