2017-房地产存量时代系列报告之一：看好积极发展增值服务业务的物管龙头_27页-2mb

物管行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国物业管理行业的现状、发展趋势及投资建议，重点探讨了物管企业的发展路径及未来增长点。

主要观点

1. 行业现状

• 市场化发展阶段：我国物管行业经历了起步探索、规范化发展和法制化市场化发展三个阶段，2003年《物业管理条例》的颁布标志着行业进入法制化市场化阶段。
• 行业规模稳步增长：2012-2016年全国房屋竣工量保持在10亿平方米左右，2015年底全国物业管理面积达174.5亿平方米，预计2020年将增长至229.1亿平方米。
• 行业集中度提升：2016年百强企业市场份额达29.4%，远高于2014年的19.5%。综合实力TOP10企业拥有更强的管理规模、管理能力、兼并收购能力和成本控制能力。
• 行业痛点：物业费收缴率偏低，管理成本上升，特别是人工成本，导致企业盈利能力下降。

2. 行业发展方向

• 专注物管业务：这类企业以万科物业和中海物业为代表，依靠项目获取能力和优质服务维持稳定增长。
• 转型发展增值业务：以彩生活为代表，通过互联网化改造和平台化运营，发展高毛利的增值服务，如社区电商O2O、家居维修服务等，未来有望实现爆发式增长。
• 项目获取能力决定发展策略：具备强大地产母公司、良好品牌声誉和兼并收购能力的企业更倾向于发展增值业务，以突破传统物管业务的利润瓶颈。

关键信息

行业趋势

• 物管业务收入增长：2016年百强企业营业收入均值6.3亿元，同比增长16.1%，其中基础物业服务贡献度达82.7%。
• 增值业务利润占比提升：2011年增值业务净利润占比为56.0%，2015年提升至68.9%，毛利率高于传统物管业务。

投资建议

• 推荐彩生活（1778.HK）：作为增值服务转型的领头羊，其增值业务毛利率超过90%，2013-2016年营收、毛利、调整后利润的年复合增长率分别达到79.2%、59.8%、65.6%。
• 建议关注绿城服务（2869.HK）和中海物业（2669.HK）：这两家传统龙头企业正在积极发展增值服务，具有较大的增长潜力。

增值服务业务

• 主要增值业务类型：包括公共空间租赁、房屋租赁销售、购物协助、家居生活服务、金融理财服务等。
• 盈利模式：主要通过佣金、分成、平台服务费等方式实现盈利，毛利率普遍较高。

风险提示

• 商品房新开工面积下滑：将直接影响新增管理面积，进而影响营业收入增长。
• 增值业务转型效果不及预期：转型过程中可能面临提高业主满意度和收回前期投入的挑战。

图表与数据

图表目录

• 图1：全国物业管理面积预测
• 图2：2014~2015年物管百强企业分业态管理面积情况
• 图3：2015年物管百强企业业态分布比例情况
• 图4：我国物业管理公司分类情况
• 图5：2012-2016年百强企业管理面积及相应市场份额情况
• 图6：综合实力TOP10企业与百强企业物业费收缴率对比
• 图7：TOP10企业与百强企业在管项目平均续约率情况对比
• 图8：TOP10企业与百强企业营业成本率对比
• 图9：2014-2015年百强企业营业收入变化及构成
• 图10：百强企业增值业务净利润及增长率情况
• 图11：百强企业增值业务净利润占比情况
• 图12：百强企业增值业务净利润率情况
• 图13：2016年物管企业成本构成情况
• 图14：中海物业2013~2016年各项业务营收占比情况
• 图15：万科物业“睿服务”系统
• 图16：物管百强企业互联网科技化投入金额情况
• 图17：彩生活、绿城服务、中海物业增值业务毛利率情况
• 图18：中国社区O2O市场规模及增长率
• 图19：物管企业获取项目能力与其发展策略的关系
• 图20：彩生活2013-2016年营业收入及增速
• 图21：彩生活2013~2016年毛利润及增速
• 图22：彩生活2013~2016年已签约管理面积情况
• 图23：2011~2015年彩生活与百强平均每百万平米员工数
• 图24：彩生活增值服务业务营收快速增长
• 图25：绿城服务2013~2016年营业收入及增速
• 图26：绿城服务2013~2016年毛利润及增速
• 图27：中海物业2013~2016年营业收入及增速
• 图28：中海物业2013~2016年毛利润及增速

表格目录

• 表1：我国物业管理行业发展历程
• 表2：2016年中国物业服务综合实力TOP10企业
• 表3：2015年综合实力TOP10企业与非TOP10百强企业管理规模情况对比
• 表4：部分TOP10企业兼并收购情况
• 表5：包干制与酬金制计费模式
• 表6：增值业务简介

投资策略

• 专注物管业务：依靠优质项目获取和管理能力提升，维持稳定增长。
• 发展增值业务：通过互联网平台和多元化服务，提高利润占比和增长弹性。
• 推荐彩生活：作为增值服务转型的领头羊，其表现突出，建议买入。
• 关注绿城服务和中海物业：这两家企业正在积极转型，具有较大的增长潜力。

总结

本报告认为，随着物业管理行业进入市场化阶段，行业集中度持续提升，龙头企业优势扩大。物管企业的发展路径可分为专注物管业务和转型发展增值业务两种。专注物管业务的企业依靠项目获取能力和优质服务维持增长，而发展增值业务的企业则通过高毛利服务打开新的盈利空间。未来，随着社区O2O市场的兴起，增值服务将成为物管行业的重要增长点。投资者应关注具备较强项目获取能力和增值服务转型能力的企业，如彩生活、绿城服务和中海物业。