房地产存量时代系列报告之一_看好积极发展增值服务业务的物管龙头_24页_945kb

看好积极发展增值服务业务的物管龙头

核心内容

行业现状

• 行业阶段：我国物管行业已进入市场化发展阶段，经历了起步探索、规范化发展和法制化市场化三个阶段。
• 行业规模：2012-2016年全国房屋竣工量稳定在10亿平方米左右，截至2015年底全国物业管理面积达174.5亿平方米，预计2020年将达到229.1亿平方米。
• 行业格局：行业集中度持续提升，2016年百强企业市场份额达29.4%，综合实力TOP10企业通过内生增长和外延并购，占据明显优势。
• 行业痛点：管理成本上升，尤其是人工成本，物业费收缴率偏低，服务质量参差不齐影响行业盈利能力。

行业发展方向

• 两种发展路径：
  1. 专注物管业务：依靠管理面积扩张实现收入增长，例如万科物业和中海物业。
  2. 转型发展增值业务：通过高毛利的增值服务打开新的盈利空间，如彩生活和绿城服务。

投资建议

• 推荐企业：彩生活（1778.HK，买入）。
• 建议关注：绿城服务（2869.HK，未评级）、中海物业（2669.HK，未评级）。
• 核心逻辑：增值服务具有更高的增长潜力和业绩弹性，能有效突破传统物管业务的利润瓶颈。

主要观点

• 物管业务是物管企业的主要收入来源，但其毛利率逐年下降，增长依赖管理面积扩张。
• 增值服务业务毛利率高，净利润占比逐年上升，从2011年的56%提升至2015年的68.9%，成为企业盈利增长的重要引擎。
• 项目获取能力是物管企业发展的核心竞争力，包括地产母公司支持、品牌声誉和兼并收购能力。
• 科技化和互联网化是降低管理成本、提高效率的重要手段，推动物管企业向平台化、O2O模式转型。
• 行业趋势：随着消费升级和社区O2O市场的崛起，增值服务将成为未来增长的关键。

关键信息

1. 物管业务发展现状

• 2016年百强企业平均营业收入为6.3亿元，同比增长16.1%。
• 基础物业服务收入均值为5.2亿元，同比增长15.3%，贡献度达82.7%。
• 管理面积扩张是收入增长的核心，但毛利率逐年下降，企业面临盈利压力。

2. 增值业务发展现状

• 增值业务包括社区服务、房屋经纪、电商O2O、顾问咨询、金融理财等。
• 增值业务净利润复合年增长率达31.7%，高于整体净利润增速。
• 增值业务毛利率普遍较高，如彩生活增值业务毛利率超90%，绿城和中海物业分别维持在40%以上。

3. 项目获取能力

• 地产母公司支持：如万科物业、中海物业，依托母公司强大的开发能力获取优质项目。
• 品牌声誉：如绿城物业，凭借良好口碑获取高端项目。
• 兼并收购能力：如彩生活，通过并购扩大管理面积，提升市场份额。

4. 科技化与互联网化

• 物管企业通过科技化改造，如“睿服务”系统、彩之云平台，降低人力成本，提升管理效率。
• 互联网化使增值服务成为可能，推动物管企业从传统服务提供商向平台型服务企业转型。

5. 增值服务市场前景

• 2017年中国社区O2O市场规模预计接近300亿元，增长空间巨大。
• 增值服务供需错配严重，未来服务供给将与需求匹配，推动行业爆发式增长。

6. 投资建议

• 彩生活：作为增值服务转型的领头羊，推荐买入。
• 绿城服务与中海物业：建议关注其在增值业务方面的布局及转型成效。

风险提示

• 全国商品房新开工面积大幅下滑：可能影响新增管理面积，进而影响收入增长。
• 增值服务转型效果不及预期：转型仍处于探索阶段，可能无法有效提升业主满意度或收回前期投入。

附录内容

1. 物管收费模式

• 包干制：业主支付固定费用，盈亏由物业公司承担。
• 酬金制：物业公司按比例提取酬金，其余用于支出，盈亏由业主承担。
• 趋势：随着管理成本上升和业主维权意识增强，酬金制将逐步取代包干制。

2. 增值业务类型

• 公共空间租赁：电梯、快递柜等公共区域的广告租赁。
• 房屋租赁销售：与第三方合作，提供房屋信息。
• 购物协助：线上平台与线下推广结合。
• 增值服务平台服务：提供系统使用权或技术支持。
• 家居生活服务：维修、保养、家政等服务。
• 工程服务：设备安装、维修及销售。
• 金融理财服务：与第三方合作提供理财产品或小额贷款。

行业投资评级

• 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5% ~ +5%之间波动。
• 看淡：相对弱于市场基准指数收益率-5%以下。
• 未评级：不在研究覆盖范围内或信息不充分。
• 暂停评级：存在利益冲突或分析存在重大不确定性。