20210824-安信国际证券-星盛商业-06668.HK-深圳品牌商管公司_16页_1mb

星盛商业管理 (6668.HK) 详细总结

核心内容

星盛商业是星河控股旗下的商业管理平台，专注于购物中心的运营管理。其核心业务包括定位、建筑咨询、租户招揽、运营管理、增值服务及物业租赁。公司以「星河COCO」品牌为核心，涵盖四大产品线：COCOPark（城市型）、COCO City/iCO（区域型）、COCO Garden（社区型）及「第三空间」（高端家居主题购物中心）。星盛商业在2021年成功上市，目标新增合约面积70万平米，预计2025年营收超过22亿元。

主要观点

• 品牌与市场地位：星盛商业在深圳市购物中心管理数量排名第一位，大湾区排名第四位。其最具代表性的项目是深圳福田COCOPark，是国内首个情景式休闲购物中心。
• 市场化能力：截至2020年底，约60%的合约面积来自独立第三方业主，市场化能力处于行业领先。
• 政策支持：2021年商务部发布的《城市商圈建设指南》明确划分核心、区域及社区商圈，与星盛的产品线高度契合，反映公司发展逻辑正确。
• 盈利能力：星盛商业2020年毛利率达56.3%，高于行业平均水平（31%），且在港股物管公司中排名靠前。
• 投资评级：首予「买入」评级，目标价为每股5.0港元，对应21倍2021年预测每股盈利。
• 拓展方向：公司正积极拓展第三方项目及长三角、华中等区域，计划通过合资、整租等方式扩大业务规模。

关键信息

公司背景

• 星河集团：星盛商业是星河控股集团的商业运营板块，星河地产为旗下地产开发主体，土地储备约4000万平米，主要位于大湾区及辐射至长三角、京津冀、中西部等经济圈。
• 创始人：黄楚龙，星河集团创始人，于1988年创办星河地产，2006年推出福田COCOPark，奠定其在商业运营领域的地位。
• 股权结构：黄楚龙持股58.79%，黄德林持股14.70%，黄德安为董事常务副总裁，黄德林为星盛商业主席。

财务表现

• 收入与利润：2020年收入为44.195亿元，净利润为12.684亿元，毛利率56.3%，净利率31.3%。
• 营收预测：预计2021年营收达61.974亿元，2025年营收将超过22亿元。
• 在管面积：截至2020年底，总合约面积约328万平米，预计2023年可达450万平米。
• 盈利能力：品牌及管理输出服务毛利率最高（75%），委托管理服务毛利率约50%，整租服务毛利率最低（40%）。

市场与行业前景

• 城市化驱动：中国城市化率持续上升，带动消费者购买力及商业物业需求，预计到2023年购物中心数量将达7500个。
• 消费升级：零售行业以服务为导向，推动商业项目运营服务需求上升。
• 政策导向：政府鼓励城市商圈建设，控制过度饱和商圈，推动商业适度均衡发展，利好品牌商管公司。
• 竞争格局：商管市场高度分散，五大公司仅占11%市场份额，为精品商管公司提供发展机会。

拓展策略

• 第三方项目：公司通过成立合资公司、并购等方式拓展第三方项目，2021年新增合约面积70万平米，其中40-50万平米来自第三方。
• 区域拓展：深耕大湾区，拓展长三角、华中等地，2021年已在厦门、日照、宁乡等地落地项目。
• 运营模式：分为委托管理、品牌及管理输出、整租三种模式，其中品牌及管理输出模式盈利能力最强。

股票信息

• 投资评级：买入
• 目标价格：5.0港元
• 现价（2021-8-23）：3.74港元
• 总市值：38.17亿港元
• 流通市值：10.12亿港元
• 总股本：10.21亿股
• 流通股本：2.71亿股
• 12个月波动范围：3.34-6.13港元
• 平均成交额：10.7百万港元

风险提示

• 并购不确定性：并购增长可能面临不确定性。
• 市场竞争加剧：商管行业竞争日益激烈，需持续提升运营能力及品牌影响力。

财务预测表（2019-2023年）

财务预测表（2019-2023年）

总结

星盛商业凭借其强大的品牌影响力、多元的产品线及高效的运营能力，正在中国商业地产市场中稳步发展。公司在深圳及大湾区占据重要地位，且在第三方项目拓展及区域扩张方面展现出强劲的潜力。随着城市化及消费升级的持续推进，星盛商业有望在未来实现更高的营收与利润增长。尽管面临市场竞争加剧的风险，但其在行业中的领先地位和盈利能力使其具备良好的发展前景，首予「买入」评级。