20240907-财通证券-绿城中国-03900.HK-_房地产开发_公司深度研究报告_投资聚焦核心城市_营收实现稳健增长_15页_1mb

绿城中国（03900）深度研究报告总结

公司概况
绿城中国是一家专注于房地产开发的国央企，2023年总合同销售金额达3011亿元人民币，同比增长0.3%，行业排名升至第三，销售额表现优于克而瑞TOP10房企平均水平。

核心优势

1. 销售额逆势增长
   2023年全口径销售额同比增长0.3%，2024年上半年虽同比下滑57%，但优于行业TOP10房企表现，其中一二线城市销售额占比提升至86%。高能级城市布局策略有效支撑销售增长，项目销售均价同比上涨56%，毛利率相对稳定。

2. 土储结构优化
   土地储备总建面达3720万㎡，一二线城市货值占比从2018年的70%提升至2023年的80%，权益比提升至63%。新拓项目集中于北京、上海、深圳等十大核心城市，土储质量高。

3. 财务结构稳健
   债务结构持续优化，2023年一年内到期借贷占款比例降至22.3%，融资成本降至4%，净负债率638%。经营性现金流自2021年回正，银行存款余额达751亿元，短期偿债能力强劲。

4. 盈利能力与增长动能
   营收复合增速达24.1%，2024年上半年营收同比增长221%。尽管短期毛利率承压（2024年H1为131%），但高能级城市项目结算后毛利率有望企稳。多元化收入结构中，物业销售仍为主力，其他业务（如代建、投资）增速稳健。

投资建议
首次覆盖“增持”评级，预计2024-2026年营业收入分别为1442亿、1499亿、1538亿元，净利润分别为34亿、36亿、38亿元。PE分别为489倍、461倍、434倍，风险包括销售不及预期、政策调控加码及融资政策收紧。

风险提示
行业下行压力可能影响销售及结算节奏，政策超预期收紧将加剧融资与信用风险，市场波动可能对高毛利项目的落地造成挑战。