20201201-亿翰智库-绿城中国-03900.HK-_重_装上阵_重新出发_且看绿城如何探底回升_16页_1mb

绿城中国业绩探底回升分析总结

核心内容

绿城中国（03900.HK）作为房地产行业的代表企业之一，其发展历程体现了房企在政策变动和市场环境变化下的战略调整与转型。2015年至2017年，绿城中国因重代建轻规模、过度下沉三四线城市、产品开发周期过长等因素，导致销售增速放缓和资金链紧张。2018年后，公司引入中交集团作为战略合作伙伴，积极调整投资布局、优化公司架构、分拆代建业务上市，推动了业绩的快速回升。

主要观点

• 战略调整的重要性：绿城中国早期因战略定位失误，导致业绩增速放缓，但通过及时调整，成功实现了业绩的探底回升。
• 产品品质与规模增长的矛盾：绿城中国对产品品质的极致追求虽提升了品牌价值，但也延长了项目开发周期，影响了资金回笼效率。
• 融资能力的关键作用：在“三道红线”政策背景下，绿城凭借中交集团的央企背景，融资优势显著，资金状况良好，政策限制影响较小。
• 合作与并购的协同效应：与新湖中宝等企业合作，为绿城提供了低成本、高价值的土地储备，加速了规模扩张。

关键信息

一、重代建轻规模，地产业务销售增速放缓

1. 项目开发周期长

   • 绿城对产品品质的高标准严要求导致项目开发周期较长，资金占用大。
   • 2015年至2017年，建安费用占比超过55%，远高于行业平均水平。
   • 早期项目如丹桂花园耗时3年才开盘，影响销售回款。

2. 三四线城市布局过多

   • 2015年以前，绿城多布局三四线城市，导致高端产品去化率偏低。
   • 2016年三四线城市去化率仅为48.9%，拉低整体去化率。
   • 浙江省内三四线城市楼市低迷，影响销售表现。

3. 代建业务占比过高

   • 2017年代建销售额达430亿元，同比增长138%。
   • 代建业务占比从15%上升至35%，但地产开发增速却从58%下降至7%。
   • 代建业务虽带来一定收入，但对利润贡献有限，且拉低主业增长。

二、坚定战略“重”心，销售额快速提升

1. 投资结构优化

   • 2015年至2018年，三四线城市土地储备占比下降10个百分点，至34%。
   • 重点布局一二线城市及周边热门地区，如北京、杭州、上海等。

2. 土地储备扩充

   • 2019年新增土地储备达1236万平米，面积投销比达1.8。
   • 2020年上半年拿地规模达1039万平米，面积投销比高达4.1。

3. 收并购降低成本

   • 收并购比例提升，拿地建筑面积占比从16%上升至42%。
   • 通过收购新湖中宝，获得大量长三角低成本优质土储。

4. 架构优化与效率提升

   • 2016年至2019年，公司架构多次调整，提高人均效能。
   • 2019年上半年人均效能提升11.5%，公司整体运营效率提高。

三、三道红线限制下，融资优势显著

• 政策影响有限：绿城的净负债率为66.1%，现金短债比为1.8，均在三道红线范围内。
• 债务结构健康：尽管严格版资产负债率略高于标准，但公司在2020年上半年货值增加1800亿元，资金状况良好。
• 融资成本下降：融资成本从2015年的7.3%降至2020年上半年的5.2%，显著优于行业平均水平。

结论与启示

绿城中国通过引入中交集团，实现了战略重心的回归与调整，推动了业绩的快速提升。但其早期因过于重视代建和下沉三四线城市，导致资金链紧张。未来，绿城需在追求规模增长的同时，保持对产品品质的重视，避免因过度追求速度而牺牲质量。此外，适当的合作与并购将有助于企业快速获取优质资源，提升竞争力。

行业背景与政策影响

• 政策驱动行业变化：地产行业发展与政策变动紧密相关，如“房住不炒”与“三道红线”政策对房企融资与投资行为产生重大影响。
• 市场环境变化：2020年土地成交与供应下行，但绿城凭借良好的资金状况和融资渠道，仍能实现稳健增长。

附录：相关研究