中资地产债市8月回顾：境内地产融资收紧、境外估值持续下行-20200910-克而瑞证券-19页_1023kb

2020年8月中资地产融资市场回顾总结

核心内容

2020年8月，中资地产融资市场呈现出境内融资收紧、境外估值持续下行的趋势，同时市场波动性增加，部分房企出现信用风险。整体来看，房企融资环境仍面临挑战，但部分企业通过调整融资策略有所改善。

主要观点

• 资金面略放松：8月央行在资金端有所放松，DR007高位震荡，资金利差区间波动。进入9月，资金风格转向，美股暴跌，波动率指数上升。
• 地产债指数稳健上行：截至2020年8月31日，克而瑞中国地产债券领先指数升至122.0，较1个月前上升1.29%，指数走势中高企稳。
• 基础利率上行：8月末国开债短期和长期到期收益率继续上行，1Y、5Y、10Y国开债到期收益率分别较7月末上行16.0BP、16.6BP和10.6BP。
• 信用利差和期限利差下行：8月国开债期限利差震荡下行，10Y-1Y利差回落至75.1BP。地产债信用利差波动减小，AA级与AAA级地产债信用利差达150.7BP。
• 融资状况：8月中资房企人民币债净融资额为-32.5亿，美元债净融资额为159.1亿人民币，同比大幅增长274.7%，环比略有下降26.1%。8月人民币债交易金额环比下降3.5%，八成美元债估值下行。
• 融资结构变化：8月新发人民币债主体评级AA+以上占比达85.7%，发债集中度提升，人民币债加权票息下降明显。
• 违约与评级调整：8月泰禾集团境内外共违约65亿元人民币和11.55亿美元，福晟、亿达和天房信托被境内机构调低评级，富力地产被境外机构调低评级。

关键信息

融资数据

• 人民币债净融资：-32.5亿人民币
• 美元债净融资：159.1亿人民币
• 8月美元债发行金额：58.1亿美元，同比上涨274.7%，环比下降26.1%
• 人民币债发行金额：1198.7亿人民币，同比上涨29.0%，环比上涨28.8%
• 永续债发行：人民币38亿，美元3亿美元
• 非供应链ABS及ABN发行：46.8亿人民币

债券市场动态

• 人民币债交易：1177.5亿人民币，环比下降3.5%
• 美元债估值变化：77.8%的中资房企美元债估值下行，阳光100中国估值下行幅度最大（-7746.1BP）
• 美元债估值上行：泰禾集团全球有限公司、亿达中国等公司部分债券估值上行

偿债情况

• 9月偿债金额：946.8亿人民币
• 后续偿债高峰：2021年3月和4月，分别偿还1957.1亿和2106.5亿人民币

违约与评级调整

• 泰禾集团：境内外共违约65亿元人民币和11.55亿美元
• 境内评级下调：福晟、亿达、天房信托被调低评级
• 境外评级下调：富力地产被调低评级

风险提示

• 政策风险：房地产行业可能面临更严格的限购、限贷、限售、限价政策，对销售和融资造成压力。
• 融资风险：若融资政策收紧，房企可能面临融资困难。
• 信用风险：部分房企出现违约行为，可能影响市场对行业风险的判断。
• 销售业绩风险：房地产市场波动大，企业销售目标可能未完成。
• 数据风险：所采用数据可能存在不完整或不及时，影响分析的准确性。

图表概览

• 图1：MLF余额回升
• 图2：DR007震荡回升
• 图3：资金利差区间波动
• 图4：波动率指数上升
• 图5：克而瑞中国地产债券领先指数稳健上行
• 图6：国开债到期收益率继续回升
• 图7：国开债10Y-1Y期限利差回落至75.1BP
• 图8：地产债信用利差为150.7BP
• 图9：中资房企人民币净融资额-32.5亿
• 图10：地产公司债净融资额占比-4.8%
• 图11：银行间市场三券种净融资额为正
• 图12：彭博口径下，美元债、人民币债同比分别为274.7%和29.0%
• 图13：彭博口径下8月发行改善
• 图14：8月票息分布
• 图15：7月票息分布
• 图16：8月中资房企发行人民币和美元永续债
• 图17：新发地产人民币债主体评级AA+以上占85.7%
• 图18：8月银行间市场债券发行金额为319.3亿
• 图19：无评级美元债发行金额占比29.9%
• 图20：非供应链ABS及ABN发行46.8亿
• 图21：2020年9月需偿债946.8亿
• 图22：2018年以来彭博房地产行业净融资
• 图23：地产行业债券余额违约率0.9%

数据说明

• 境内外市场数据对比采用Bloomberg数据，行业分类为BICS房地产行业。
• 境内市场分析采用Wind数据，行业分类为申万房地产一级行业。
• 货币转换使用美元兑人民币中间价当月均值。
• 未到期债务采用2020年8月美元兑人民币平均汇率6.9346换算。

市场趋势

• 人民币债：净融资额维持低位，交易金额有所下降。
• 美元债：发行有所改善，但估值普遍下行，部分企业仍面临较大压力。
• 整体市场：融资环境偏紧，但部分企业通过高票息融资和发行永续债等手段应对。

总结

2020年8月，中资地产融资市场在政策和市场波动的双重影响下呈现复杂态势。境内融资收紧，美元融资有所改善，但整体仍面临较高的信用风险。房企需警惕政策变动和销售波动对融资和偿债能力的影响，同时关注市场对信用风险的反应。