20260812-太平洋-房地产专题报告_收储存量房落地提速——以一线城市为例_33页_1mb

房地产专题报告总结：收储存量房落地提速

核心内容

本报告聚焦房地产行业“收储存量房”政策的推进情况，重点分析了上海、广州等一线城市的政策实施与市场反响，探讨了该政策对房地产去库存、保障性住房供给及城市高质量发展的影响，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

1. 政策背景与目标

• 政策支持：自2024年起，中央多次提及支持收购存量商品房。2026年《政府工作报告》首次明确“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。
• 政策目标：通过收储，改善市场供需关系，修复市场预期，推动房地产市场平稳健康发展，同时拓展保障性住房供给渠道，满足多层次住房需求。
• 政策模式：分为两种模式：
  • 模式一：地方国企直接收购开发企业未售新房，用于保障性住房等。
  • 模式二：地方国企或第三方收购居民旧房，售房款项用于购买新房，旧房用于保障性住房、安置房等用途。

2. 政策实施进展

上海

• 试点启动：2026年2月2日，上海首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签约，试点区域为浦东、静安、徐汇。随后试点扩容至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦。
• 成果数据：截至2026年7月25日，三大试点区域累计收购二手房551套，16户居民完成旧房处置与新房置换。
• 模式创新：上海推行“住房收购置换”模式，居民可先锁定新房，再通过“房票”形式置换旧房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环。
• 金融支持：建设银行提供综合金融服务，包括住房租赁贷款、按揭服务、租金监管等，实现“一条龙”服务。
• 市场影响：二手房成交占比高（2025年达83%），政策有效降低购房成本，改善改善型购房者变现难题，带动一二手房联动回暖。

广州

• 专项补贴：2026年4月30日，广州市出台“卖旧买新”专项补贴政策，总金额2亿元。首批120位业主获得补贴，金额267.88万元，交易总金额达8.5亿元。
• 试点推进：广州安居集团开展“卖旧买新”试点，明确房源条件、收购流程及补贴标准，推动市场去库存与住房改善。
• 安置房收购：南沙区计划收购约2万平方米新房用作安置房源，用于城中村旧改，提高安置效率。

深圳

• 房源征集：深圳安居集团发布收购商品房用作保障性住房的征集通告，优先选取整栋或整单元未售房源，满足保障性住房户型面积要求。

北京

• 试点启动：怀柔区启动商品房“以旧换新”试点，通过平台公司收购二手房，用于保障性租赁住房，完善租购并举的住房保障体系。

3. 市场表现与资金来源

• 市场表现：各地收储政策推动了存量房去库存，改善了市场供需结构。
• 资金来源：主要依靠地方政府专项债、保障性住房再贷款、商业银行贷款等。截至2026年3月，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元，收购约1.3万套，但整体规模仍偏低。
• REITs工具：中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月29日上市，募集资金9.268亿元，为存量房收储提供长期稳定资金。

4. 收储用途扩展

• 保障性住房：收储房源主要用于保障性住房、安置房、人才房、青年公寓、职工宿舍等。
• 高校用途：部分高校如湖北大学、合肥工业大学等收购存量商品房用作学生宿舍，满足学生住宿需求。

关键信息

• 政策支持：中央及地方政府持续出台政策，支持收储存量房用于保障性住房等用途。
• 试点城市：上海、广州、深圳、北京等城市已开展收储试点，部分城市如郑州、南宁等已取得较好成效。
• 政策成效：收储政策有效推动了房地产去库存，提升了保障性住房供给，改善了居民住房条件。
• 资金支持：专项债、REITs、商业银行贷款等为收储提供资金保障，但整体资金规模仍需扩大。
• 政策挑战：存在供需错配、资金成本高等问题，需进一步优化政策配套。

投资建议

• 关注方向：建议关注参与收储政策的地方国企及开发商，尤其在政策推进较快的城市。
• 投资逻辑：存量房收储是去库存与保障性住房供给的重要手段，有助于房地产市场平稳发展与城市高质量发展。
• 政策预期：随着政策逐步推进，配套措施有望进一步完善，收储城市范围、规模及扶持力度将扩大。

风险提示

• 政策落地不及预期：政策执行力度不足或配套措施不完善可能影响收储效果。
• 需求修复不及预期：房地产市场整体需求疲软可能限制政策效果。
• 行业下行风险：房地产行业整体下行可能影响收储资金回笼及政策实施。

结论

收储存量房政策在一线城市取得实质性进展，成为房地产行业去库存与保障性住房供给的重要路径。政策实施不仅有助于缓解库存压力，也为居民改善居住条件提供了新渠道。随着政策逐步完善，地方国企及开发商有望受益，但需关注政策落地及市场修复情况。