深度报告-20220608-天风证券-建筑材料行业深度研究_对比美国_我国的存量房时代能否开启__21页_2mb

报告摘要

建筑材料行业总结：存量房时代开启的可能性分析

核心内容

本文通过对比美国和中国房地产市场，分析我国存量房改造对建筑建材行业的影响。核心结论是，虽然我国存量房改造市场仍处于发展初期，但随着城镇化放缓和中等收入群体扩大，其对建材需求的支撑作用有望逐步显现，但短期内难以完全替代新建市场。

主要观点

美国存量房市场发展特征：
- 美国住宅建造支出中，改造支出占比已超过新建支出，且波动性较小，上行期更长。
- 改造支出在1973年后进入趋势性上升阶段，其波动性远小于新建支出。
- 政府政策（如补贴、低息贷款）和中高收入群体是推动改造支出的重要因素。
影响美国改造支出的关键因素：
- 房屋特征：房龄中位数超过22年时，改造支出开始显著增长。
- 家庭收入：中高收入家庭是改造支出的主要来源，其占比在2011年已达67.75%。
- 人口结构：35-64岁人口占比高，推动改造需求。同时，中年人口比例上升为改造支出提供支撑。
- 政策支持：政府通过补贴和贷款等方式促进改造市场，如《社区发展批量授予计划》和《耐候性辅助计划》等。
中国存量房市场现状与前景：
- 我国城镇住宅房龄中位数约为16-17年，尚未进入美国式的存量房时代。
- 中等收入家庭比例已达到美国1970年代的水平，但整体收入水平仍低于美国。
- 35-64岁人口占比仍处于高位，但后续可能面临下降压力。
- 改造支出占比有望逐步上升，但短期内难以对冲新建市场下行压力。
中美对比分析：
- 美国改造支出占比提升的起点为房龄中位数22年，我国当前房龄中位数仍低于这一临界点。
- 美国改造支出占住宅建造支出比例超过50%，我国改造型装修占家装市场约35%，预计未来有望突破50%。
- 我国每年新建住宅面积占存量比例逐步下降，为存量房改造提供条件。

关键信息

美国改造支出：
- 1973年改造支出占比开始显著提升。
- 改造支出的波动性小于新建支出，且具备长期上行趋势。
- 改造支出在1999-2020年间基本对冲了新建支出的下降。
我国改造市场：
- 2019年改造型装修占家装市场约35%，预计未来可提升至更高。
- 房龄中位数在16-17年，尚未进入存量房改造高峰期。
- 中等收入家庭比例已达标，但改造支出对家庭负担较大。
政策与市场前景：
- 政府推动的旧改和内装改造将逐步释放市场潜力。
- 农村和县城的存量房改造需求可能成为重要增长点。
- 2021年我国城镇住宅存量净增量占存量比例为1.33%，接近美国上世纪七八十年代的水平。