20220919-东兴证券-房地产第37周周报_新房销售降幅扩大_二线城市政策密集释放_27页_1mb

房地产第37周周报总结

核心内容

本报告为2022年9月19日发布的房地产行业周报，分析了近期房地产市场行情、行业基本面、政策动向及投资策略，重点关注新房与二手房销售、土地市场、融资情况以及政策调整对市场的影响。

主要观点

• 市场表现：本周A股及H股地产板块涨幅均高于大盘，A股地产指数涨幅-3.84%，H股地产指数涨幅-0.35%，显示市场对房地产板块仍有一定信心。
• 新房销售：新房销售面积同比降幅扩大，41城商品房累计销售面积同比-42.7%，二手房销售则持续低迷，16城二手房成交面积同比-11.3%。
• 去化周期：15城商品房去化周期回升至606天，表明市场库存压力有所增加。
• 土地市场：土地市场供需双弱，100大中城市土地成交建面同比-21.7%，溢价率下降至2.3%，显示市场热度持续走低。
• 融资情况：地产债发行规模大幅下滑，境内地产债发行同比-83.8%，境外地产债发行同比-53.1%，反映行业融资环境严峻。
• 政策动向：二线城市政策密集释放，多地出台购房补贴、降低首付、放松限购等措施，但部分政策如苏州、青岛的限购放松次日即被收回，显示“房住不炒”仍是政策底线。

关键信息

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅-3.84%，上周涨幅7.51%，近12周累计涨幅1.13%。
• H股地产指数：本周涨幅-0.35%，上周涨幅8.61%，近12周累计涨幅-14.59%。
• A股大盘：本周涨幅-4.85%，上周涨幅1.86%，近12周累计涨幅-7.23%。
• H股大盘：本周涨幅-3.10%，上周涨幅-0.46%，近12周累计涨幅-13.62%。

行业基本面

• 新房销售：41城商品房累计销售面积同比-42.7%，上月同比-23.4%。
• 二手房销售：16城二手房成交面积同比-11.3%，上月同比16.1%。
• 去化周期：15城商品房去化周期为606天，较上周末增加20天。
• 土地市场：100大中城市土地成交总价同比-43.3%，溢价率降至2.3%。
• 融资情况：境内地产债发行规模同比-83.8%，境外地产债发行规模同比-53.1%。

投资策略

1. 推荐龙头央企：保利发展，因其全国化和综合化发展能力，以及信用优势，有望在需求回暖时抢占先机。
2. 关注地方国企：越秀地产，其深耕高能级区域，兼具业绩稳定性与成长性，可借行业出清实现赶超。
3. 跟踪优质民企：龙湖集团、碧桂园，因其经营稳健及被监管机构选定为示范房企，融资端支持逐步向其溢出。

风险提示

• 行业政策落地不及预期；
• 盈利能力继续下滑；
• 销售不及预期。

结构清晰

市场行情

• A股及H股地产板块与大盘涨跌幅：本周A股地产指数涨幅-3.84%，H股地产指数涨幅-0.35%，均强于大盘。
• 各板块涨跌幅：A股与H股地产板块内部涨跌幅差异较大，部分公司表现优于大盘。
• 累计涨跌幅：A股地产板块近12周累计涨幅1.13%，H股地产板块近12周累计涨幅-14.59%。

新房销售

• 累计成交面积：41城商品房累计销售面积同比-42.7%，一线城市销售面积同比-26.1%，二线城市同比-28.6%，三四线城市同比-41.6%。
• 去化周期：15城商品房去化周期为605.6天，三四线城市去化周期最长，达1337.6天。

二手房销售

• 累计成交面积：16城二手房累计成交面积同比-11.3%，一线城市同比-6.5%，二线城市同比-12.7%，三四线城市同比-13.9%。
• 去化周期：二线城市去化周期较长，三四线城市去化周期相对稳定。

土地市场

• 土地供应与成交：100大中城市土地供应与成交面积同比均下降，但供应面积降幅更大。
• 溢价率：100大中城市土地成交溢价率降至2.3%，显示市场热度下降。
• 土地总价：100大中城市土地成交总价同比-43.3%，三线城市降幅最大。

融资情况

• 境内地产债：发行规模同比-83.8%，显示融资环境严峻。
• 境外地产债：发行规模同比-53.1%，融资渠道受限。

政策情况

• 二线城市政策：多地出台购房补贴、降低首付、放松限购等措施，但部分政策如苏州、青岛的限购放松次日即被收回，显示政策谨慎。
• 政策类型：包括落户政策、补贴政策、公积金政策、资金监管、限价政策、房贷政策等。

重点推荐

1. 保利发展：具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，信用优势有助于其在土地和并购市场获得优势。
2. 越秀地产：扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，业绩稳定且具备成长性。
3. 龙湖集团、碧桂园：具有优质经营体系，开发主业稳健，被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持。

风险提示

• 行业政策落地不及预期；
• 盈利能力继续下滑；
• 销售不及预期。

分析师信息

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。
• 承诺：分析师承诺报告观点、逻辑和论据均为本人研究成果，引用信息已注明出处。
• 免责声明：报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。

行业评级体系

• 公司投资评级：根据6个月内股价相对于基准指数的表现，分为强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：根据6个月内行业指数相对于基准指数的表现，分为看好、中性、看淡。

联系方式

• 东兴证券研究所：北京、上海、深圳均有办公地点，联系方式包括电话、传真及邮箱。