20171105-招商证券-房地产周观点_高频追踪报告_强调板块超额收益区间渐进_流动性是影响近期板块估值的核心因素_36页_1mb

文档总结

核心内容

本报告主要分析了房地产行业的最新市场动态，包括行业策略、板块估值、供需变化、政策调整以及土地市场情况，旨在为投资者提供行业配置建议和投资参考。

主要观点

1. 板块超额收益区间渐进：

   • 全国房地产销量自2016年第一季度起持续调整，9月销量同比首次转负。
   • 三季报显示板块盈利能力持续改善，毛利率和净利率均呈现回升趋势。
   • 在行业小周期衰退期间，龙头房企销量与全国销量下行出现对冲，波动率下降；在复苏期间，龙头房企因库存积累和货值保障，可能有更高弹性。

2. 流动性是估值核心因素：

   • 流动性或成短期风险点，CDS反映的风险偏好上升可能加大风险释放。
   • 配置上，高估值品种可能面临压力，需关注安全边际。

3. 房地产行业三季报要点：

   • 盈利能力改善分为被动改善和主动改善两阶段。
   • 结算保障程度提高，预收款对收入的覆盖倍数上升。
   • 杠杆率高位续升，房企仍积极拿地，但短期偿债压力有限。

关键信息

一手房市场

• 全国情况：57城10月销量同比降幅小幅收窄，但仍在下降通道；一线/二线/三线城市销量同比降幅分别为-49%、-19%、-32%。
• 区域表现：
  • 长三角销量环比+10%，同比-31%。
  • 珠三角销量环比+2%，同比-54%。
  • 环渤海销量环比+1%，同比-33%。
  • 中西部销量环比-20%，同比-11%。
• 城市表现：
  • 北京销量环比+27%，同比-48%。
  • 上海销量环比+3%，同比-46%。
  • 深圳销量环比+6%，同比-33%。
  • 广州销量环比+6%，同比-58%。
  • 杭州销量环比+8%，同比-31%。
  • 宁波销量环比+10%，同比-17%。
  • 南京销量环比+109%，同比-43%。
  • 苏州销量环比+12%，同比-2%。
  • 武汉销量环比-30%，同比-9%。
  • 青岛销量环比-5%，同比-56%。
  • 重庆销量未更新。

二手房市场

• 全国情况：19城10月二手房销量同比降幅继续扩大。
• 城市表现：
  • 北京环比-3%，同比-71%。
  • 深圳环比-11%，同比-27%。
  • 杭州环比-9%，同比-50%。
  • 南京环比+8%，同比-72%。
  • 大连环比+33%，同比+20%。
  • 青岛环比-5%，同比-56%。
  • 厦门环比-53%，同比-20%。
  • 南昌环比+1%，同比-33%。
  • 成都环比+34%，同比-13%。
  • 无锡环比+33%，同比+33%。
  • 扬州环比+34%，同比+85%。
  • 岳阳环比+73%，同比+17%。
  • 南宁环比+34%，同比+34%。
  • 金华环比-27%，同比-33%。

房价走势

• 全国情况：70城房价同比增速于2017年1月见顶回落，9月同比6.4%，环比持平上月于+0.2%。
• 城市表现：
  • 环比涨幅TOP10：海口（+1.0%）、安庆（+0.8%）、哈尔滨（+0.5%）、韶关（+0.5%）、长春（+0.4%）、深圳（+0.4%）、成都（+0.4%）、蚌埠（+0.4%）、泸州（+0.4%）、温州（+0.3%）。
  • 环比跌幅TOP10：桂林（-0.9%）、秦皇岛（-0.9%）、牡丹江（-0.8%）、泉州（-0.7%）、呼和浩特（-0.7%）、南昌（-0.6%）、唐山（-0.5%）、九江（-0.5%）、昆明（-0.4%）、湛江（-0.4%）。

土地市场

• 供地情况：9月百城住宅类供地面积放量，一线城市供地缩量，二线城市和三线城市供地放量。
• 成交情况：9月百城住宅类成交面积与供应背离，小幅下降。
• 楼面均价：9月百城楼面均价创新高，一线城市下降，二线城市和三线城市上升。
• 溢价率：自2016年9月见顶后回落，2017年6月起趋势回落。

政策动态

• 太原市：出台住房租赁市场实施意见，支持房地产企业向租售并举模式转型。
• 广州市：发布三份房屋租赁相关文件，规范租赁市场。
• 天津市：规范限价商品住房管理，推行封闭运作模式。
• 深圳市：新建商品住宅成交均价环比下跌0.05%，同比下降2.38%。
• 全国公积金数据：9月缴存1637亿元，提取1150亿元，发放个人住房贷款779亿元；1-9月缴存13790亿元，提取9336亿元，发放个人住房贷款7263亿元。

配置建议

1. 逆向投资策略：

   • 优先考虑资源价值或业绩增速突出、且估值有优势的蓝筹白马。
   • 转型地产股需重视安全边际，如【苏宁环球】具备医美产业转型的潜在期权。

2. 关注REITs及相关主题：

   • 市场对（类）REITs产品需求旺盛，但其出现是行业发展的结果而非原因。
   • 推荐【嘉宝】、【金融街】等房地产基金和自持型标的。

3. 区域主题：

   • 关注京津冀协同战略和粤港澳大湾区，【侨城】、【华发】、【天健】、【龙光】为中长期价值型标的。
   • 短期弹性较大的城市包括【世荣】、【格力】。

4. 央企与地方国企改革：

   • 央企改革仍是全年重要主题，重点推荐【侨城】、【保利】等公司。
   • 地方国企改革关注沪深渝等热点地区。

5. 流动性与估值：

   • 流动性风险加大，CDS反映风险偏好上升，不利于高估值品种。
   • 建议关注约30X PE的估值基准。

风险提示

• 市场流动性波动可能影响周期股表现。
• 政策调控力度超预期可能对行业造成影响。