20171022-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_板块超额收益区间渐进_上游供需关系仍存改善空间_37页_1mb

板块超额收益区间渐进、上游供需关系仍存改善空间

核心内容

本报告分析了当前房地产行业的市场表现、供需关系及政策环境，指出房地产市场正经历调整周期，但部分城市及行业仍存在结构性机会。重点强调了房地产上游行业（如有色、钢铁等）的改善空间，并提出逆向投资策略，关注估值有优势的蓝筹白马及具备转型潜力的公司。

主要观点

1. 房地产行业销量下行

   • 全国销量9月单月同比增速首次转负，主要由于房贷利率攀升及基数效应。
   • 10月销量同比降幅扩大，尤其在三四线城市表现明显，但一线城市开始筑底。
   • 57城销量10月当月同比降幅继续扩大，一线>三线>二线。

2. 房地产投资趋势

   • 名义投资维持高位，但实际投资增速已降至0%附近。
   • 预计名义投资将在明年1季度及以后加速下滑，而实际投资的下降反映出对上游真实需求的拉动。

3. 房地产上游机会

   • 上游供需关系改善仍存空间，尤其在供给侧改革背景下，价格虽回调但仍具传导效应。
   • 建议精选与地产背离大的行业，如有色、建材、钢铁等，其中有色表现最佳。

4. 政策与市场环境

   • “租购并举”成为重大制度性变革，租赁行业政策红利有望持续落地。
   • REITs启动预期升温，建议关注房地产基金及自持比例高的公司。
   • 区域主题如京津冀协同发展及粤港澳大湾区建设，为中长期价值型标的。

5. 投资策略

   • 逆向投资仍是主线，优选高折价资源型企业、市占率快速提升的全国型龙头及中等市值的成长型企业。
   • 关注具备转型潜力的公司，如苏宁环球等，其医美产业转型提供潜在期权。
   • 国央企改革是全年重要主题，建议关注央企地产整合及地方国企改革。

关键信息

销量与库存

• 一手房销量：全国销量10月同比降幅扩大，一线、二线、三线城市分别下降45%、53%、49%。
• 库存去化周期：自16M11起趋势回升，9月继续上升，一线/二线/三线城市分别升至0.9、1.4、0.9。
• 批售比：9月上升至1.2，一线/二线/三线城市均升。

房价与土地市场

• 房价：70城房价同比于17M01见顶回落，环比涨幅收窄至0.2%。
• 土地市场：9月住宅类土地供应与成交面积大幅上升，尤其在重庆、成都、青岛等城市表现突出。
• 楼面均价：9月创新高，一线下降，二线及其它城市上升。

政策与金融环境

• 政策：十九大提出“租购并举”政策，租赁行业有望获得政策支持。
• 金融环境：房地产资金链持续收紧，市场流动性波动加大，影响周期股表现。
• 信贷政策：一线城市首套房首付比例30%-35%，二套房首付比例50%-70%，公积金政策有所调整。

投资组合

• 逆向投资：优先选择估值有优势的价值型蓝筹白马，如侨城、北京城建、万科、保利、金地等。
• 转型公司：关注具备转型潜力的公司，如苏宁环球，其医美产业转型提供潜在增长点。
• REITs：关注房地产基金及自持比例高的公司，如嘉宝、金融街等。

数据速览

一手房周度销售

• 57城：10月当月同比降幅扩大，一线>三线>二线。
• 一线城市：北京、上海、深圳、广州销量环比分别上升21%、88%、-14%、+3%。
• 重点二线城市：杭州、宁波、南京、苏州销量环比分别上升63%、0%、-63%、+33%。
• 重点三线城市：惠州、温州等销量环比上升。

二手房周度销售

• 19城：10月当月同比降幅扩大，一线城市如北京、深圳销量环比分别上升47%、65%。
• 重点二线城市：南京、青岛、大连等销量环比分别上升30%、26%、46%。
• 三线城市：如温州、惠州等销量环比上升。

土地市场

• 供地：9月住宅类土地供应同比增速高位攀升，一线、二线、其它城市均放量。
• 成交：9月住宅类土地成交面积与供应背离，一线下降，二线及其它城市上升。
• 楼面均价：9月百城楼面均价创新高，一线下降，二线及其它城市上升。

投资估值

• PE与PB：房地产板块PE略升至近五年均值的89%，PB升至93%，在周期类排名居中。
• 超额收益：房地产行业超额收益持续下降，10月为-18%，在29个大类行业中排第16。

风险提示

• 市场流动性波动加大，可能影响周期股表现。
• 政策调控力度可能超预期，对市场造成压力。