20171029-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_强调板块超额收益区间渐进_房地产产业链选股关注点由价转量_36页_1mb

报告摘要

招商房地产周观点&高频追踪报告总结

核心内容

全国房地产销量：全国销量同比增速自2016年第一季度起持续调整，9月销量单月同比首次转负，10月销量同比降幅继续扩大。预计全国销量同比将在2018年中见底，全年呈现U型走势，建议从明年上半年或春节前后加大地产股配置。
房地产产业链选股：未来半年房地产上下游行业选股观察变量由“价”转向“量”。房地产上游行业在供给侧改革后价格提前释放，近期价格回落是供需关系从极度矛盾转向健康改善的体现，仍处于盈利修复通道中。
REITs趋势：近期出现两单与长租公寓相关的类REITs产品，市场对REITs产品的需求旺盛，预计未来REITs支持政策将持续出台。建议关注从事房地产基金的公司以及自持比例高的公司。
配置组合：逆向投资仍是策略主线，优先选择资源价值或业绩增速突出且估值有优势的蓝筹白马股，如【侨城、北京城建】。同时关注转型地产股，重视安全边际，如【苏宁环球】。央企改革仍是全年重要主题，关注【侨城、保利】等标的。
区域主题：持续关注“南北两极”区域主题，如京津冀、粤港澳大湾区，其中【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】为短期弹性较大的标的。

主要观点

房地产销量趋势：
- 全国销量同比持续调整，9月销量单月同比首次转负，10月销量同比降幅继续扩大。
- 分城级看，一线逐步筑底，二/三四线继续探底，预计2018年中销量见底。
房地产产业链变化：
- 上游行业：房地产增加值在连续两年上涨后于第三季度见顶回落，反映未来半年行业供给增加速度快于需求，处于库存去化后的主动补库存阶段。供给侧改革推迟了盈利修复。
- 下游行业：房地产下游（如家电、家居）行业将跟随地产完成寻顶，但前期景气提升有周期性因素影响。
房地产上下游背离与产出缺口：
- 上下游行业与地产背离程度变化：有色 > 建材 > 建筑
- 产出缺口大小：有色 > 建材 > 建筑 > 钢铁 > 煤炭 > 下游
房地产市场供需分析：
- 供给：9月重点城市推盘季节性放量，批售比上升，推动可售套数见底回升。
- 需求：新房销量同比持续下降，一线/二线/三线城市降幅分别为-21%、-13%、-40%。但部分城市如环渤海、中西部销量环比上升。
- 价格：70城房价同比于17年1月见顶回落，三线城市房价同比开始回落，但部分城市如海口、安庆、哈尔滨、韶关环比上涨。
土地市场变化：
- 9月百城住宅类供地面积放量，一线/二线/其他城市均同步放量。
- 成交面积与供应背离，一线城市楼面均价下降，但二线和三线城市楼面均价上升。
- 重点城市土地成交面积排名：昆明 > 福州 > 宁波 > 成都 > 沈阳。
政策与金融环境：
- 政策整体收紧，借贷环境趋紧，对房地产行业构成压力。
- REITs相关产品需求旺盛，预计未来政策支持力度加大。

关键信息

房地产行业估值：上周房地产板块PE略升至近五年均值的89%，PB升至93%，在周期类行业中排名居中。
区域市场表现：
- 一手房：整体销量同比下降50%，一线/二线/三线城市降幅分别为-45%、-53%、-49%。
- 二手房：整体销量同比下降50%，北京/南京/苏州等城市表现突出。
政策动态：
- 沈阳扩大价格指导范围，上海商品房销售面积下降，长沙实施新建商品住房销售摇号。