房地产行业：需求持续寻底，关注业绩确定性强的龙头房企-20181204-广发证券-16页

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2018年12月的市场表现与政策动态显示出一定的调整迹象。随着政策边际改善和部分城市成交面积回升，市场整体呈现稳中有升的趋势，但不同城市之间的表现差异明显。整体来看，需求持续寻底，但龙头房企具备较强的业绩确定性和防御性，成为板块投资关注的重点。

主要观点

政策改善：重点城市流动性边际改善，部分银行下调首套房贷利率，同时多地出台人才落户政策，推动市场活跃度。
成交情况：40城商品房成交面积环比上涨7.9%，同比上涨3.9%。一线城市成交同比下降，但部分城市如北京、广州环比显著上升。二线城市成交同比由负转正，三四线城市成交继续增长。
库存与去化周期：13城市商品房库存总量环比微涨，去化周期有所上升，显示行业库存压力仍然存在。
土地市场：土地供应与成交面积均有所增长，但土地成交溢价率总体下降，反映市场信心不足。
投资建议：当前市场环境下，建议关注业绩确定性强、低估值的龙头房企，以获得超额收益。

关键信息

上周政策情况

房贷利率：深圳部分银行下调首套房贷利率至基准利率上浮12%，福州部分银行首套房贷利率降至上浮10%，二套房贷利率降至上浮15%。
人才政策：锦州放宽人才落户条件，义乌加大人才购房补贴力度。

上周基本面情况

40城商品房成交面积：619.36万方，环比上涨7.9%，同比上涨3.9%。
分线城市表现：
- 一线城市：成交面积103.64万方，环比上涨23.1%，同比下降13.2%。
- 二线城市：成交面积320.91万方，环比上涨7.9%，同比上涨7.7%。
- 三四线城市：成交面积194.80万方，环比上涨1.1%，同比上涨9.1%。
区域表现：
- 长三角、海峡西岸城市群、中西部成交面积增长。
- 环渤海地区成交面积环比下降。

二手房市场

13城二手房成交面积：99.40万方，环比下降4.2%，同比下降11%。
分线城市表现：
- 一线城市：二手房成交面积36.69万方，环比持平，同比上涨22.8%。
- 二三线城市：成交面积62.71万方，环比下降6.5%，同比下降23.7%。
区域表现：
- 长三角、珠三角、中西部成交面积增长。
- 环渤海地区成交面积下降。

土地市场

土地供应：全国100大中城市土地供应总建筑面积4482.7万方，环比上涨1.0%，同比下降9.6%。
土地成交：全类土地成交面积2319.8万方，环比上涨64.2%，同比上涨15.9%。
溢价率：
- 全类型土地溢价率6.3%，环比上涨0.1个百分点。
- 一线城市溢价率3.9%，二线城市7.5%，三线城市6.0%。
楼面价：整体楼面价有所上涨，但增幅有限。

投资观点

周期位置：市场景气度在2018年6月见顶，但各线城市周期位置不同。
基本面预测：
- 预计2019年全国商品房销售面积同比下降7%，销售金额下滑5%。
- 供给端方面，新开工面积预计同比下降6%，房地产开发投资增速或收窄至2%。
板块投资：在销售转负且政策未明确宽松前，板块受压制，但龙头房企具备低估值与业绩保障，有望获得超额收益。
推荐标的：
- 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股。
- 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展。
- H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富。
- 子领域：光大嘉宝、中国国贸。

风险提示

政策调控力度进一步加大。
按揭贷利率持续上行。
行业库存抬升快于预期。
行业销售回落快于预期。

行业评级

行业评级：买入
前次评级：买入

图表索引

图1：上周主要政策一览（2018.11.26-2018.12.02）
图2：40城新房周均及单周成交面积（万方）
图3：40城市分线城市新房周成交环比增速
图4：40城新房月度成交同环比
图5：40城分线城市新房月度成交同比
图6：40城新房成交整体年同比
图7：40城新房成交分线城市年同比
图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
图9：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
图11：13城二手房成交月度同环比
图12：13城分线城市二手房成交月趋势
图13：13城市二手房成交整体年趋势
图14：13城市分线二手房成交年趋势
图15：13城市商品房周度推盘
图16：13城市商品房月度推盘
图17：13城市商品房推盘年同比趋势
图18：13城市商品房月度批售比
图19：13城市及分线城市商品房库存指数
图20：13城市商品房周度库存及去化周期
图21：11城市住宅周度库存及去化周期
图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
图28：全国100大中城市分线城市溢价率
图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.11.23-2018.11.29）

表格索引

表1：40城市商品房成交面积汇总（2018.11.16-2018.11.22）
表2：13城市二手房成交面积汇总（2018.11.23-2018.11.29）
表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.11.23-2018.11.29）
表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.11.23-2018.11.29）
表5：房企每周拿地汇总（2018.11.23-2018.11.29）
表6：房企每周融资汇总（2018.11.23-2018.11.29）

分析师团队

乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。
黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券。

投资评级说明

行业评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
公司评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
- 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。