房地产行业：资金面出现收紧迹象，监管再度加强-20190527-东北证券-12页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

本报告为2019年5月27日发布的房地产行业动态报告，分析了当前房地产行业的市场表现、行业动态、土地市场情况、融资状况及政策监管动向。整体评级为“优于大势”，认为房地产行业仍有投资价值，但需警惕政策调控风险。

主要观点

• 市场表现：房地产板块本周累计下跌1.76%，表现略逊于上证综指（-1.02%）和深证成指（-2.48%），但优于沪深300（-1.50%）。
• 行业动态：金科股份推出员工持股计划，通过融资融券提供1:1杠杆，公司控制人提供6%保底年化收益率，有助于调动员工积极性，提升公司运营效率。
• 土地市场：本周百城土地成交楼面均价为4042元/平米，溢价率29.74%，达到年内最高。三线城市溢价率显著上升，达到39.45%，推动整体溢价率上升。二线城市仍是土地成交的主要贡献者。
• 政策监管：银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确整治金融机构违规向房企融资行为，包括表内外资金用于土地出让、向“四证”不全项目提供融资、影子银行违规融资等，旨在防止信贷资金违规流入房地产市场，控制市场过热风险。
• 融资情况：本周房企信用债成交量较高，部分房企通过债券发行融资，发行利率较年初有所下行。同时，新增委托贷款连续16个月为负，显示融资环境趋紧。

关键信息

板块表现

• 本周收盘点位：4074.82点
• 板块跌幅：1.76%
• 横向对比：房地产板块表现中游，优于沪深300，但低于深证成指。

土地市场数据

• 全国百城土地供应面积：3392.51万平米
• 全国百城土地成交面积：1701.21万平米
• 成交楼面均价：4042元/平米
• 溢价率：29.74%，创年内新高
• 一线城市成交面积：126.40万平米，楼面均价1815元/平米，溢价率19.69%
• 二线城市成交面积：748.16万平米，楼面均价5443元/平米，溢价率24.58%
• 三线城市成交面积：826.65万平米，楼面均价3115元/平米，溢价率39.45%

重点个股推荐

• 一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A、金地集团
• 二线及区域龙头房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城

融资情况

• 主要发债企业：首开股份、金辉股份、信达地产、金融街、世茂股份
• 发债规模：最高为20亿元
• 票面利率：多数低于年初水平，显示融资成本下降
• 资金用途：主要用于偿还债务、支付利息等

风险提示

• 调控政策进一步收紧
• 市场表现超预期下行

行业数据概览

重点公司财务数据

政策与监管动态

• 银保监会政策：加强房地产融资监管，防止信贷资金违规流入房地产市场，控制市场过热风险。
• 重点整治内容：
  • 表内外资金直接或变相用于土地出让金融资
  • 向“四证”不全的房地产开发项目提供融资
  • 个人贷款资金挪用于购房
  • 影子银行违规流入房地产市场
  • 并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎

信用事件与评级变动

• 近期信用事件：融创房地产信用评级由AA+上调至AAA
• 中债隐含评级变动：部分房企评级下调，如正源房地产、颐和地产等

结论

房地产行业整体表现中游，受政策调控影响，融资环境可能进一步收紧，但部分优质房企仍具备投资价值。投资者应关注政策动向及市场变化，合理配置资源，规避风险。