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华泰 | 房地产：公积金条例修改哪些变化值得重视？

核心内容

2023年8月18日，国务院正式公布《国务院关于修改住房公积金管理条例的决定》，标志着住房公积金政策迎来新一轮调整。此次修改内容主要围绕拓宽用途、提升效能、强化风控、扩大覆盖面四个方面展开，同时对公积金利率形成机制进行了重要调整，可能带来结构性利率下调，对房地产市场具有深远影响。

主要修改内容

1. 拓宽提取和使用范围

   • 增强公积金对租房、装修、物业费等住房相关消费的支持；
   • 允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债，拓展资金运用渠道。

2. 提升管理服务效能

   • 简化提取手续，缩短贷款审查时间；
   • 实现缴存记录全国互信互认，推动异地贷款、转移接续等业务高效办理。

3. 强化风险防控

   • 将公积金使用情况纳入全国信用信息共享平台；
   • 明确对提取公积金和获得公积金贷款相关违法行为的法律责任。

4. 扩大制度覆盖面

   • 将个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员纳入公积金缴存群体，扩大保障范围。

公积金利率形成机制的变化

• 原条例规定公积金利率由中国人民银行提出，经住建部意见后报国务院批准；
• 征求意见稿中改为由住建部、财政部、央行三方共同提出，报国务院批准；
• 决定稿最终调整为由国务院直接决定，意味着利率决策权进一步集中，强化了公积金的住房政策属性；
• 这一变化可能为未来结构性降息创造条件，从而降低购房者的融资成本。

关注公积金利率变化的原因

1. 政策工具作用显著
   公积金利率作为全国性政策工具，具备较强影响力，尤其在当前房地产市场复苏阶段，其调整可能对市场产生积极刺激。

2. 促进“由租转买”需求

   • 上海低总价二手房市场率先企稳，反映公积金政策在支持刚需购房方面的作用；
   • 若公积金利率下调，将缩小租金收益率与公积金利率之间的差距，进一步推动“由租转买”趋势。

3. 助力房地产市场回稳

   • 公积金贷款额度提升，降低了购房者的还贷压力；
   • 利率调整将优化购房者的现金流结构，推动市场供需平衡，加快房地产市场复苏进程。

重点关注对象

• 核心城市布局较多、产品力较强的优质房企：有望从政策利好中受益；
• 部分低估值房企：可能通过政策支持改善融资环境；
• 头部港资房企及物管/商管公司：在政策调整中可能具有更强的适应能力和市场竞争力。

风险提示

1. 地产政策波动风险
   地产相关货币、财政、调控政策存在不确定性，可能对行业和企业经营产生扰动。

2. 地产基本面复苏不及预期风险
   若经济复苏、居民预期修复及政策落地效果不达预期，地产市场复苏可能滞后。

3. 部分房企经营风险
   在基本面复苏不足的情况下，部分房企仍可能面临资金链紧张，导致经营困难。

结论

本次《住房公积金管理条例》的修订不仅优化了公积金的使用范围和服务效率，更通过利率机制的调整，释放了政策宽松信号。未来若公积金利率出现结构性下调，将对房地产市场形成有力支撑，尤其在低总价住房领域，有望激发更多购房需求，推动市场加速回稳。建议重点关注具备核心城市布局和产品优势的房企，同时警惕政策波动及基本面复苏不及预期带来的潜在风险。