20160704-财富证券-房地产业6月点评报告_房价增速掉头_投资开工去_燥__11页_947kb

行业点评报告总结 - 房地产

核心内容

本报告发布于2016年7月4日，由财富证券研究发展中心撰写，分析了6月份中国房地产行业表现、行业数据及投资策略。报告指出，房地产板块在6月略有上涨，但整体表现仍落后于大盘，行业排名持续下滑。同时，房价增速开始放缓，成交增速持续下降，投资与开工数据也出现调整迹象。

主要观点

• 行业表现：
  房地产板块（申万）6月单月涨幅为0.71%，略强于上证综指，但跑输深成指和中小板指数。行业排名维持在第19位，1-6月累计涨幅落后大盘约4个百分点。

• 房价走势：
  6月百城住宅均价环比上涨1.32%，同比上涨11.18%。二线城市房价环比增速降幅最大，三线城市降幅最小。一线城市同比增速开始掉头，表明房价增长动力减弱。

• 成交情况：
  30大中城市商品房成交套数和面积同比分别增长15%和13%，但环比全线转负。二线城市成交增速跌幅最大，表明市场热度逐渐消退。

• 库存去化：
  10大城市商品房去化周期上升，17个城市中仍有8个城市库存去化周期不足半年。部分城市库存去化周期已达到阶段性高点。

• 投资与开工：
  房地产开发投资增速微幅下降，待开发土地面积增速进一步下滑。新开工面积增速开始掉头，而竣工面积增速上升，两者背离将导致新增库存增速下降。

• 土地市场：
  6月土地市场依旧火爆，土地出让金同比大幅增长38.5%。部分大型房企开始控制或收缩房地产主业，转向其他领域，如大健康、大金融、保险、汽车等。

• 投资策略：
  建议关注三类企业：一是区位优势明显、资本实力雄厚的大中型企业；二是转型做房地产附加服务的新兴业态；三是剥离房地产主业，转向其他新兴产业。

关键信息

• 行业排名：房地产板块在申万28个一级行业中排名第19，6月涨幅0.71%，跑输深成指和中小板指数。
• 市净率：房地产板块整体市净率为2.3X，较2014年5月低点上涨51%，但与A股相比溢价率下降6个百分点。
• 房价增长：一线城市房价同比上涨25.69%，二线城市同比上涨8.17%，三线城市同比上涨3.56%。
• 成交趋势：30大中城市商品房成交套数和面积同比分别增长15%和13%，但环比下降，二线城市跌幅显著。
• 去化周期：10大城市商品房存销比（套数）升至6.43个月，存销比（面积）升至7.07个月。
• 投资与开工：房地产开发投资增速降至9.25%，待开发土地面积增速下滑至-2.07%。新开工面积增速开始下降，竣工面积增速上升。
• 土地市场：50大城市土地出让金同比飙升38.5%，溢价率超50%的地块达74宗。但房企拿地趋于谨慎，部分企业开始转型。

行业数据跟踪

（一）房价环比增速开始掉头

• 6月百城住宅均价环比上涨1.32%，同比上涨11.18%。
• 各线城市房价环比增速均下降，二线城市降幅最大（39个BP），三线城市降幅最小（8个BP）。
• 一线城市同比增速开始掉头，二、三线城市同比增速继续上行。

（二）成交增速连续下滑，环比全线转负

• 30大中城市商品房成交套数同比增长15%，面积增长13%。
• 环比来看，成交套数和面积分别下跌4.3%和2.9%。
• 二线城市成交增速跌幅最大，表明市场热度减弱。

（三）投资开工去“燥”

• 房地产开发投资增速降至9.25%，待开发土地面积增速为-2.07%。
• 土地成交价款同比上涨4.72%，平均地价增速重回两位数。
• 新开工面积增速开始下降，竣工面积增速上升，库存增速将受影响。

风险提示

• 房地产政策调控升级，可能对行业造成影响。

投资评级说明

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