20211023-国金证券-房地产行业研究_房地产税试点靴子落地_短期利空出尽_7页_902kb

房地产行业研究总结

核心内容

2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为5年。这一决定标志着房地产税试点的短期利空基本出尽，后续或将出台更多放松政策以对冲影响。房地产税的实施将对居民购房意愿和房企拿地行为产生一定抑制作用，但预计不会在全国范围内大面积推广。

主要观点

• 试点授权与影响：房地产税试点授权的落地表明政策推进进入实质性阶段，但短期内对市场的影响已基本释放，后续政策可能更倾向于放松以维持市场稳定。
• 试点城市选择：试点城市可能集中在房价涨幅较大的热点城市，如上海、深圳、杭州、广州等，预计总数不超过10个。
• 税率与征收范围：地方政府将制定具体实施细则，税率预计较为温和，参考上海和重庆的试点税率，从新购房征税逐步扩大至存量房征税，但首套房和部分面积仍可能免征。
• 市场反应：当前房地产市场整体表现疲软，9月房地产开发投资金额、到位资金、国内贷款及商品房销售额同比均为负，房地产税试点可能进一步加剧市场下行压力。
• 投资建议：短期来看，房地产税试点落地意味着利空出尽，Q4行情或有改善。优质民营房企如融创中国、新城控股以及经营稳健的头部房企如保利发展、万科、建发国际值得关注。

关键信息

试点政策要点

• 试点期限：5年，自国务院试点办法印发之日起算。
• 试点范围：部分热点城市，可能包括上海、深圳、杭州、广州等。
• 征收对象：主要针对新购房和部分存量房，首套房和部分面积可能免征。
• 税率水平：预计较为温和，参考上海和重庆的试点税率，分别为0.4%-0.6%和0.5%-1.2%。

市场数据

• 9月房地产开发投资金额同比-3.5%
• 9月房地产开发到位资金和国内贷款同比均为负
• 9月商品房销售额同比-15.8%
• 9月商品房销售面积同比-13.2%

估值与投资评级

风险提示

• 试点城市数量和征税力度超预期：可能对市场产生更大冲击。
• 房地产调控政策改善不及预期：可能影响市场复苏节奏。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%。

结论

房地产税试点的落地短期内对市场构成利空，但政策推进节奏放缓，市场有望逐步消化。我们认为优质民营房企和经营稳健的头部房企在未来一段时间内仍具投资价值，建议关注其估值修复和政策利好带来的机会。同时，需警惕试点城市数量和征税力度超预期带来的风险。